Il “Modello Milano” è entrato in crisi. A sancirlo l’inchiesta della magistratura che ha coinvolto personalità eccellenti, dall’ex assessore Giancarlo Tancredi fino al celebre costruttore Manfredi Catella di Coima.
La relazione instaurata tra finanza, immobiliare e pubblica amministrazione (Comune) per favorire la riqualificazione di stabili, isolati, quartieri e aree dismesse, sembra arrivata al capolinea. Tante conseguenze, politiche, economiche, aziendali, personali.
Ad essere indirettamente colpiti, sfortunati acquirenti di appartamenti in costruzione, il cui esito è quantomeno incerto, ma anche gruppi immobiliari come Nhood Services Italy, titolare della gestione di vari asset nel nostro Paese e promotrice di alcuni importanti progetti milanesi. Finora poco fortunati.
Breve storia (e tramonto) del progetto LOC – Loreto Open Community
Dopo l’avventura di Merlata Bloom (ne accenneremo in seguito), Nhood negli ultimi anni ha lavorato ad uno dei progetti più noti, per l’imminente rigenerazione urbana milanese, il completo e radicale rifacimento di Piazzale Loreto, una delle piazze più grandi e celebri del capoluogo lombardo. Oggi una grande, complessa ma anonima rotatoria stradale, attraversata però da due linee della metropolitana milanese. Nel 2026, in teoria in tempo per le Olimpiadi invernali Milano-Cortina, un grande spazio verde con commercio, ristorazione, spazi sociali. Ma senza che una pietra sia stata posata, nulla sarà fatto.
I lavori avrebbero dovuto partire ad inizio agosto, evidentemente in ritardo per le Olimpiadi del prossimo marzo. Ma il Comune di Milano ci ha ripensato, e ora tutto è sospeso. Vediamo com’è andata.
Nel 2021 Ceetrus-Nhood vince il bando internazionale Reinventing Cities del Comune di Milano. Obiettivo: trasformare Piazzale Loreto in una piazza verde a cielo aperto, resiliente e sostenibile, in linea con l’Agenda ONU 2030. Con il coinvolgimento attivo della comunità locale in tutte le fasi (pre-progettazione, co-progettazione, realizzazione).
Elementi chiave del progetto: la Sky Forest con 500 alberi (300 ad alto fusto + 200 donati a Forestami), 24.000 mq di spazio pubblico (di cui 10.000 mq su 3 livelli), più quattro “prismi”, ossia edifici con funzioni miste: leisure, sport, food, uffici ATM, coworking, kindergarten, commercio di vicinato. Il tutto con certificazioni ambientali LEED e CAM, progettazione BIM, monitoraggio digitale. Nel 2023 viene inaugurato l’hub LOC 2026 in via Porpora, a pochi metri dalla piazza: uno spazio pubblico per informare e coinvolgere i cittadini. Con l’obiettivo ottimo e ambizioso di co-progettare la nuova identità della piazza con laboratori e incontri aperti. LOC 2026 anticipa la futura piazza e segna l’inizio della fase operativa del progetto. Con un investimento stimato per il progetto: 80 milioni di euro. Il progetto è stato presentato come modello di rigenerazione urbana basato su partenariato pubblico-privato. In connessione con il quartiere NoLo e gli assi Buenos Aires–Monza–Padova.
L’anima commerciale e lo stop del Comune
Presentata come riqualificazione verde, in realtà l’iniziativa conserva i tratti di una trasformazione della piazza in uno spazio commerciale privato. La popolazione dei quartieri interessati ha mosso severe critiche alla gentrificazione sostenendo che LOC maschererebbe un intervento immobiliare pubblicizzato come “sostenibile”. Il progetto LOC avrebbe eliminato la grande rotonda stradale per disegnare una nuova viabilità, ispirata a Place de la République (Parigi). Tuttavia, la riqualificazione sarebbe stata finanziata da volumetrie commerciali che avrebbero frammentano pesantemente lo spazio pubblico.
La piazza, secondo le parti contrarie all’iniziativa, avrebbe perso la sua funzione di luogo di aggregazione (e memoria storica: qui si celebrarono due eventi di grande rilievo nelle fine della dittatura fascista).
Ecco che, alla luce di quanto avvenuto in città a luglio, si impone una riflessione su alternative più pubbliche e meno invasive. Il Comune arriva così a sospendere il progetto per dubbi sulla sua adeguatezza climatica e urbana. Milano è già fortemente cementificata: secondo i dati Ispra è tra i Comuni italiani con la più alta percentuale di suolo impermeabilizzato: una città che ha ormai quasi esaurito il proprio territorio edificabile e che — chi la vive lo sa bene — è sempre più calda.
Di fatto, il masterplan LOC sembra non convincere più. Né per impatto ambientale che sociale. Ins è messa in discussione la reale sostenibilità e utilità del progetto.
Il tema di fondo sarebbe sempre lo stesso: la riqualificazione di grandi aree urbane come Garibaldi–Varesine (Gae Aulenti), City Life, Porta Romana e gli altri ex scali ferroviari, come anche di progetti più contenuti, dovrebbe prevedere ingenti oneri di compensazione in favore della collettività, a carico di finanziatori e costruttori. Oneri con una ricaduta positiva, rapida e diretta per la cittadinanza: tanto verde, trasporti pubblici, viabilità, strutture sportive ecc. Quello che è successo a Milano negli ultimi decenni è diverso: tanto costruito, poche, discutibili compensazioni.
Ma questo, come sostiene la magistratura e parte dell’opinione pubblica, non è accaduto nei tempi e modi previsti.
La traiettoria di Nhood, da Merlata Bloom a Cadorna
Questa grana complica la nuova traiettoria intrapresa da Nhood in Italia: passare da società di gestione di centri commerciali ad attore primario attivo nella “rigenerazione urbana” di grandi aree cittadine ad alto valore: economico, sociale, pubblico.
Un ruolo che Nhood ha cominciato ad interpretare a partire dal progetto Merlata Bloom, il nuovo grande centro commerciale, realizzato nel nuovo quartiere di Merlata. Una riqualificazione nata nel periodo di Expo 2015, in un’area estrema della città, molto svantaggiata e che oggi vede centinaia di appartamenti, sorti in torri altissime e dense, accanto al polo di Mind, ex area Expo, gestito dall’australiana Lendlease che invece sembra rispettare il suo cronoprogramma.
Quello di Merlata Bloom appare oggi come una realizzazione che non raccoglie i frutti sperati: l’affluenza al centro commerciale continua a non soddisfare diversi tenant, grandi e piccoli.
Merlata Bloom, di fatto, dovrà attendere ancora anni per dimostrare se il progetto è valido: la conclusione della realizzazione e del popolamento di tutte le residenze del quartiere ma anche la conclusione del progetto Mind, in particolare con la costruzione e l’insediamento delle facoltà scientifiche dell’Università degli Studi di Milano con relativo campus. Non poco.
Ma non finisce qui. Nhood con Ceetrus, si era impegnata anche nel progetto “Fili Cadorna”, annunciato a metà 2024 con l’iniziale adesione del Comune di Milano e il coinvolgimento di Regione Lombardia, Ferrovienord S.p.A. e FNM S.p.A.
La proposta, così come presentata dall’operatore privato Ceetrus Italy S.p.A. per il tramite di Nhood Services Italy, consisteva nella realizzazione di una infrastruttura a copertura del tracciato dei binari ferroviari che, ampliando parco Sempione, si estenderebbe dalla stazione di Cadorna fino a via Mario Pagano e poi, come da richiesta dell’Amministrazione comunale, fino alla stazione Domodossola. L’obiettivo è sanare la frattura urbana dovuta all’attraversamento dei binari ferroviari che arrivano fin nel cuore storico della città, e ricucire una porzione significativa del tessuto consolidato. Prevista anche la riqualificazione della stazione Cadorna, compreso lo spazio pubblico del piazzale antistante.”
All’inizio di agosto, però, è tramontata l’ipotesi di costruire superfici private, che fossero residenziali o commerciali. L’ipotesi di sviluppo originaria, che infatti aveva fatto storcere il naso a molti milanese, appare accantonata. È anche il nostro auspicio: se qualcosa dovesse essere realizzato sopra ai binari della stazione FNM Cadorna, questo dovrebbe essere sostanzialmente verde, una naturale estensione col Parco Sempione.
Bilancio amaro per Nhood in Italia
Questo periodo complesso ha un riverbero anche sui conti di Nhood Services Italy. Il bilancio 2024 racconta che “i ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano a 22.300 migliaia di Euro (21.075 migliaia di Euro al 31 dicembre 2023) e sono riconducibili a ricavi per i servizi prestati dalla società per attività di commercializzazione e gestione dei centri commerciali, project management, servizi di gestione amministrativa per conto di terzi oltre che a ricavi per consulenza immobiliare e pilotage”. Quindi segnano un leggero incremento rispetto all’anno precedente.
Ma anche il bilancio 2024 chiude in perdita € -856.490, maggiore rispetto a quella registrata nel 2023 € -471.380.
Rigenerazione urbana e interesse pubblico, connubio difficile
Il nuovo posizionamento di Nhood è quello intrapreso anche da altri grandi gruppi internazionali e francesi in particolare, come Unibail-Rodamco-Westfield che a Segrate, a due passi dall’aeroporto di Linate, nel 2016 ha avviato lavori per costruire il più grande centro commerciale d’Europa, ma non una pietra è stata posata da allora. E oggi pare che il colosso basato a Parigi stia ripensando completamente il progetto in ottica “uso misto”: uffici, retail, residenze. Ma ancora oggi non c’è nulla di certo in merito.
II punto focale, quindi, cambia: come investitori e immobiliaristi, si può partecipare a progetti di rigenerazione urbana interpretando un ruolo corretto? Sfruttando le opportunità che le città in profonda trasformazione come Milano offrono, ma pronti a anche “restituire” alla città verde, socialità, spazi e servizi pubblici?
E le pubbliche amministrazioni, in primo luogo i Comuni, saranno pronti a gestire con maggiore focalizzazione sugli interessi pubblici, le attività immobiliari di grandi gruppi multinazionali? Qui sta il punto. E qui si vedrà se ci sarà spazio per nuovi interventi, con metodi e obiettivi migliorativi per tutti.
Nelle prossime settimane vedremo cosa succederà, tra Palazzo di giustizia, Palazzo Marino e gli headquarter milanesi delle aziende coinvolte. Prima verifica sarà la vicenda dello Stadio di San Siro (e degli investimenti immobiliari ipotizzati nel quartiere circostante), il cui futuro è oggetto di contese legali, ma va deciso entro novembre. Prima che si attivi il vincolo storico-artistico che ne renderebbe impossibile l’abbattimento.
Andrea Aiello
