Le 23 principali vie dello shopping di Milano sono un mosaico di 1.669 esercizi commerciali, con un tasso di vacancy tutto sommato contenuto: il 9%.
È quanto emerge dal Retail Market Report 2025, elaborato da Engel & Völkers Commercial Milano Lombardia. Uno studio periodico che analizza nel dettaglio le grandi vie del commercio milanese.
Il turnover dei negozi raggiunge il 15% (anno su anno), un dato che conferma da un lato la dinamicità della piazza e il suo appeal intaccato, specialmente rispetto ai brand internazionali. Dall’altro, però, è anche spia di un ricambio spinto, dovuto ad attività che a un tratto non ce la fanno più, o per una questione di gusti dei consumatori, o di eccessivo peso dei canoni.
“Anche eventi internazionali come le Olimpiadi 2026 contribuiscono alla ridefinizione degli equilibri urbani, spingendo il comparto verso un’evoluzione sempre più consapevole e sostenibile” commenta Gianluca Sinisi, Licence Partner di Engel & Völkers Commercial Milano Lombardia.
Tra le novità del report, c’è l’introduzione di una variabile originale, ossia il “costo per contatto”, in sostanza il rapporto fra il canone d’affitto e i passaggi, calcolato su un negozio standard da 100 metri quadrati in quella specifica via.
Vediamo alcuni dettagli contenuti nello studio.
Fra le strade più osservate c’è sempre in prima fila corso Buenos Aires, tra le vie dello shopping più lunghe d’Europa (1,6 km). Una strada che nasconde un paradosso evidente. A livello di passaggi, stravince su tutte: una media di 42.000 passaggio pedonali al giorno. I canoni sono molto variabili, fra 1.400 e 2.100 euro/mq/anno e l’alto numero di passaggi rende basso il rapporto “costo per contatto”, appena 0,01.
“Nonostante questo, è una strada che sta soffrendo e ha problemi di accessibilità” commenta Gianluca Sinisi. E qui, torna alla mente la polemica di questi anni dei commercianti rispetto alla scelta della pista ciclabile voluta dal Comune. Il tasso di esercizi sfitti è ancora alto rispetto al passato e molti proprietari hanno preferito spezzettare gli spazi in più unità, per facilitare la possibilità di affitto. Ormai sono pochi i brand che riescono a “sopportare” i 1.000 mq o più. Di sicuro non il food, che qui funziona, ma solo con formati qsr. Mentre il fast fashion, sceso di livello, ha perso la sua funzione di traino.
Non a caso, i rendimenti in corso Buenos Aires si collocano nella fascia più alta della forchetta (tra il 5,5% e il 6,5%).
Corso Garibaldi, distribuzione dei brand
Interessante, invece, l’evoluzione positiva di corso Garibaldi. È una strada ancora a prevalenza food&beverage, ma sta salendo la quota del fashion/abbigliamento grazie all’arrivo di diversi flagship store di brand in ascesa, o comunque consolidati, come Salomon, Birkentstock, La Martina, Supreme, Stussy. Oggi il 18% dei brand della zona è di matrice internazionale, con canoni tutto sommato non ancora esplosivi (max 1.500 euro/mq/anno).
La centralissima via Dante conferma la sua vocazione turistica. Qui dominano moda e food, il 31% dei marchi è internazionale e i canoni sono elevati, fra 2.500 e 3.00 euro/mq/anno. I passaggi sono buoni, più di 10.000 di media al giorno, ma anche questa è una strada ancora in cerca di una identità precisa, visto che il tasso di sfitto è al 14%.
Nonostante la crisi che veleggia sul lusso, tutto sommato tiene bene il Quadrilatero della Moda. In via Montenapoleone, a fronte di super canoni (fra 10.000 e 15.000 euro/mq/anno), il rendimento rimane intorno al 2%-3%. In queste vie, come anche via Gesù, via Sant’Andrea, il prodotto disponibile è poco quindi i brand di fascia alta fanno comunque gara a occupare uno spazio. Eppure, sempre in via Montenapoleone, il 12% di tasso di sfitto suona come un campanello che fotografa l’appannamento che ha caratterizzato ultimamente il luxury.
Poi ci sono alcune “isole” con caratteristiche particolari, come ad esempio corso Vercelli che resta più una via appannaggio dei residenti. “I canoni sono in discesa e il tenore dei negozi si sta un po’ abbassando” suggerisce Sinisi. Un pezzo che se ne va è la grande Coin, riconvertita a residenziale.
Un mondo a sé è via Sarpi, l’unica vera street food di Milano. Praticamente un dominio del food, accanto a qualche negozio del filone korean-japan pop.
In sintesi? “La componente turistica aiuta molto la città, ma il momento resta complicato e si percepisce un po’ a tutti i livelli” commenta ancora Gianluca Sinisi. “La scelta della Giunta di introdurre una nuova Ztl nel Quadrilatero potrebbe essere un autogol, molto probabilmente creerà un calo dei consumi”.
