Si chiude con variazioni prossime allo zero il 2025 per i centri commerciali italiani.
È quanto emerge dal consueto osservatorio EY-CNCC, basato sui dati provenienti da 300 strutture, per un totale di circa 10mila punti vendita, sparsi in tutta Italia.
Sia i dati di vendita sia quelli relativi al footfall hanno mostrato pochissime variazioni rispetto al 2024. Un segnale accolto positivamente, come sintomo di tenuta.
“La stabilità di vendite e ingressi dimostra che il commercio fisico ha saputo reagire con determinazione, investendo sulla qualità dell’esperienza, sulla relazione con i visitatori e su un utilizzo sempre più evoluto dei dati per comprenderne bisogni e comportamenti” secondo Roberto Zoia, Presidente del CNCC.
Il dettaglio dei segmenti
Il dettaglio per settori mette in evidenza alcuni comparti, che hanno avuto un andamento più vivace, come Cura persona e Salute, in crescita di oltre tre punti percentuali (+3,2%), e Attività di servizi (+1,4%). Altri segmenti hanno mostrato una fase di assestamento: l’Elettronica di consumo ha registrato un arretramento vicino ai due punti percentuali (-1,7%), mentre i Beni per la casa hanno ceduto poco più di un punto (-1,3%). Sostanzialmente stabili i comparti Cultura, Tempo libero e Regali (-0,9%), Abbigliamento (-0,7%) e Ristorazione (-0,3%).
Le previsioni per l’anno in corso
Le previsioni per il 2026 confermano questa linea positiva: quasi la metà degli operatori prevede una crescita moderata, mentre la restante parte prevede di mantenere stabili i livelli di vendita, a testimonianza di una generale solidità del settore. Lo stesso orientamento emerge nelle prospettive di sviluppo della rete. Una larga maggioranza dei retailer intervistati prevede di ampliare la presenza fisica, con una netta preferenza per i centri commerciali – indicati come canale di espansione da quasi 8 operatori su 10 – e per le vie del centro servite dal trasporto pubblico, considerate strategiche da quasi nove rispondenti su dieci
Le aspettative verso i centri commerciali delineano le aree su cui i gestori dovranno concentrarsi per rispondere alle esigenze dei tenant. La quasi totalità dei retailer ritiene molto importanti i servizi di accessibilità (viabilità, parcheggi e collegamenti con i mezzi pubblici). Anche i servizi legati alla salute sono particolarmente apprezzati dai retailer, che ne riconoscono l’importanza per il proprio business.
Il portafoglio CBRE
Un andamento dello stesso tenore si registra dai dati di CBRE e del suo network retail, composto da circa 60 strutture e oltre 1.370.000 mq di GLA.
Il 2025 si è chiuso con un incremento dello 0,9% rispetto all’anno precedente, accompagnato da un aumento del 2,2% dello scontrino medio. Rispetto alle affluenze, la progressione è dello 0,5%.
L’attività di leasing mostra una crescita del 9% mentre il dato dell’occupazione rimane su valori elevati, al 96%.
“Il 2025 ha dimostrato resilienza in un contesto macroeconomico ancora complesso, mettendo in luce il potenziale del retail out of town. L’aumento dei fatturati, la crescita dello scontrino medio e l’interesse dei retailer per gli spazi nei centri commerciali confermano la validità del nostro approccio strategico e la capacità di adattamento del settore” secondo Pier Luigi Paolettoni, Head of PM & Services Retail Out Of Town Italy di CBRE.
Il confronto europeo
La situazione italiana pone il nostro mercato in linea con il resto d’Europa, secondo una rapida analisi condotta da retail&food. Ad eccezione della Spagna, che mostra numeri decisamente migliori.
In Spagna, secondo l’osservatorio PwC – APRESCO, il 2025 si è chiuso con vendite a +5% (sopra il tasso di inflazione del 2,7%) con un’impennata del 6,9% nell’ultimo trimestre dell’anno. Addirittura i “retail park” segnano +9%.
Un po’ diversa la classificazione delle categorie rispetto alla nostra, che però evidenzia “Giochi, Bricolage ed Elettronica” a +8,1%, Moda e Accessori a +6,2% mentre la Ristorazione (compresa nella categoria più ampia dell’intrattenimento) è a +3%.
Ricalca quella italiana la situazione in Francia. Secondo la FACT (Fédération des acteurs du commerce dans les territoires) il fatturato nei centri commerciali francesi nel 2025 ha perso un paio di decimali (-0,2%), con differenze tra i vari segmenti.
Meglio il comparto Salute e bellezza, a +3,6%, in frenata i Beni per la persona (che include abbigliamento e accessori) a -3,2%. La Ristorazione è a +1,1%.
In Germania non si trovano ancora dati complessivi su centri commerciali e outlet. Le vendite retail nel Paese, in tutto il 2025, sono cresciute del 2,7%. Inoltre è possibile recuperare qualche indicazione fra le informazioni dei principali gestori privati di shopping center.
Deutsche EuroShop (circa 17 centri nel Paese) aveva archiviato i primi nove mesi del 2025 con vendite in calo dello -0,4%. Aggiungendo quindi un rimbalzo dei periodi Black Friday e Natale, è lecito aspettarsi un andamento piatto.
Sonae Sierra, che a ottobre ha rilevato 19 centri che erano in gestione a URW, ha dichiarato per il 2025 un aumento del 6% del turnover e dell’1% di affluenze.
ECE Marketplaces non fornisce dati sulle vendite.
A.L.
