Milano svetta tra i mercati più dinamici in Europa per i centri commerciali prime.
Il dato emerge dall’ultima ricerca di Savills sul mercato dei centri commerciali europei.
Negli ultimi tre anni i canoni del segmento prime sono cresciuti a Milano dell’8,1%, stesso incremento di Lisbona, a fronte di un tasso di vacancy che nel capoluogo lombardo si ferma all’1,3%. Un dato che evidenzia come la scarsità di offerta, legata anche a una pipeline contenuta di nuovi sviluppi, continua a sostenere i canoni degli asset di maggiore qualità.
Anche sul fronte degli investimenti il quadro mostra segnali di rafforzamento. Nel primo semestre 2026 i centri commerciali hanno rappresentato il 34% degli investimenti retail complessivi in Europa, raggiungendo la quota più elevata dal 2022.
Rendimenti e rivalutazione del pricing
Il rendimento prime medio degli shopping centre europei, dopo aver raggiunto il 6,35% nel 2024, è sceso al 6,2%, dopo sei trimestri consecutivi di compressione. In Italia, Milano ha registrato una compressione di 25 punti base su base annua (come Praga, Lisbona, Londra).
Il dato forse più significativo riguarda però i rendimenti complessivi: nel 2025 gli shopping centre regionali europei hanno prodotto un total return del 6,9%, composto da un 5,4% di income return, cioè il rendimento derivante dal reddito immobiliare, e da un 1,4% di capital growth, legato alla rivalutazione degli immobili. È la prima volta dal 2017 che la componente di crescita del capitale torna positiva.
“In un contesto europeo caratterizzato da un crescente interesse degli investitori per il settore, l’Italia è tra i primi mercati di interesse da parte di moneta internazionale con una prospettiva positiva di medio periodo” ha aggiunto Marco Montosi, Head of investment di Savills.
Settori e consumi
Per quanto riguarda le dinamiche del consumo, le vendite retail in Europa sono previste in crescita dell’1,3% nel 2026 e dell’1,7% nel 2027.
Farmacie e comparto Health & Beauty si confermano tra le categorie retail con le migliori prospettive di crescita fino al 2030 (+4% annuo). Bene il food. Di contro, dopo le performance eccezionali registrate nel periodo post- pandemico, rallentano abbigliamento/calzature (+1%) e articoli per la casa (+2%). “I risultati dei primi mesi del 2026 confermano una buona tenuta delle performance, con food, cura della persona e servizi tra i principali driver di crescita” dice Riccardo Crepaldi, Head of Retail Management di Savills.
L’outlook
L’outlook di Savills per la seconda parte del 2026 rimane positivo, ma con una forte distinzione tra gli asset. La società prevede footfall ancora in crescita, vacancy prime in ulteriore riduzione e canoni prime ancora in aumento. La scarsità di nuova offerta dovrebbe inoltre proteggere i centri migliori dalla concorrenza: la superficie degli shopping centre europei è cresciuta appena dello 0,25% annuo dal 2020 e gli immobili attualmente in costruzione aggiungerebbero soltanto lo 0,6% allo stock esistente.
Di fondo, comunque, c’è un trend di sempre maggior polarizzazione del mercato, ancora a vantaggio degli asset migliori. I centri nel cosiddetto top quartile mantengono una crescita dei canoni strettamente legata alla bassa vacancy, mentre middle e bottom quartile sono sostanzialmente fermi, con in vista possibili ribassi.
