Fine anno (o quasi) con il botto per IGD SiiQ, che dopo il taglio nastro a novembre della nuova piazza nel centro commerciale Città delle Stelle (AP), nelle ultime settimane del 2017 ha formalizzato l’accordo preliminare per l’acquisizione di un portfolio composto da quattro gallerie commerciali e un retail park.
L’investimento complessivo per IGD SiiQ è pari a circa 200 milioni di euro. Contestualmente la società ha annunciato l’intenzione di procedere a un aumento di capitale per un controvalore massimo di 150 milioni di euro, da concludersi entro il primo semestre del 2018, volto al parziale finanziamento della transazione. Nel merito, l’operazione ha interessato Centro Leonardo a Imola, La Favorita (CC+RP) a Mantova, Centro Lame a Bologna e Centroluna a Sarzana (SP), che insieme vantano una Gla di 91mila mq, di cui 37.500 ascrivibili alle gallerie. Tutti i quattro asset appartengo al portfolio italiano di Eurocommercial Properties. Un’operazione che Claudio Albertini, ad IGD SiiQ, ha commentato con r&f a cui ha consegnato anche la sua visione sull’andamento del mercato.
Innanzitutto, l’accordo preliminare di acquisto per i quattro asset (5 se si contano separatamente il centro dal parco commerciale a Mantova) stipulato con Eurocommercial Properties. Quali i presupposti e gli obiettivi di questa operazione?
I quattro asset in questione sono coerenti con il nostro modello di business. In due, a Imola e Bologna, siamo già proprietari dell’ipermercato, oltre ad aver gestito a lungo per conto di Eurocommercial Properties l’attività commerciale: sono centri che conosciamo bene, con ottimi indicatori sia di ingressi sia di vendite e con Ipercoop molto performanti. Anche Mantova è una zona core, perché siamo già presenti in Lombardia; in quel complesso non abbiamo la proprietà dell’àncora alimentare ma sappiamo che performa molto bene, e sia la parte di galleria sia di retail park hanno le caratteristiche per essere un riferimento nel bacino. Con l’operazione a Sarzana sbarchiamo in Liguria, che è la dodicesima regione dove siamo operativi: il centro commerciale è ben posizionato, registra ottimi numeri e l’ipermercato è gestito da Coop Liguria, per cui anche questo asset è coerente con il nostro modello di business. IGD si conferma una società focalizzata su shopping centre di media dimensione, dominanti nella rispettiva area, posizionati in città medie italiane.
Nel vostro piano industriale non sono indicate esplicitamente nuove acquisizioni, mentre si parla di rufurbishment e di ampliamenti che vi hanno effettivamente visto protagonisti.
Nel 2016 presentammo al mercato un piano industriale da circa 200 milioni di investimenti che stiamo portando avanti e di cui siamo giunti a circa 2/3 dal punto di vista sia temporale che di investimenti. A ottobre dello stesso anno abbiamo inaugurato il centro Maremà a Grosseto, nel 2017 a giugno è stata la volta dell’ampliamento di ESP a Ravenna e il terzo grande progetto, che probabilmente slitterà al 2019 a causa di tempi più lunghi del previsto per ottenere alcune varianti, è quello delle Officine Storiche a Livorno. A questi si aggiungono altre iniziative di portata minore. L’acquisizione dei quattro asset non era prevista ma IGD è una società che ha le antenne sempre sintonizzate sul mercato: abbiamo frequenti rapporti con i principali operatori italiani, sapevamo quindi che Eurocommercial Properties aveva intenzione di mettere sul mercato alcuni centri commerciali e abbiamo colto l’opportunità. Specifico che non è l’unica azienda con cui abbiamo dialogato e che non è l’unica intenzionata a immettere prodotti sul mercato nazionale.
State valutando o avete già progetti per valorizzare ulteriormente questi asset?
Sono al vaglio diverse attività di asset management, che vanno dal potenziamento delle gallerie all’ampliamento delle food court e ancora ad altre possibili iniziative come la realizzazione di una stazione di servizio nella location di Imola. Aggiungo che, essendoci degli Ipercoop molto performanti, cercheremo di fare leva proprio su di essi per incrementare gli ingressi. Sottolineo che tali operazioni sono solo potenziali, non sono progetti esecutivi, ma IGD ha il know how e il track record per realizzare buona parte di queste attività.
Finalizzata l’operazione quale sarà la situazione patrimoniale di IGD e quale sarà il valore del vostro intero portfolio immobiliare retail?
In virtù di questa operazione arriveremo a poco oltre i 2,4 miliardi di euro di portafoglio immobiliare di proprietà, di cui 1,2 netto, con un rapporto loan to value che abbasseremo di un punto e mezzo portandolo a circa il 46 per cento. E ciò è positivo perché quando nel maggio 2016 Moody’s ci ha attribuito il rating (p)Baa3 ha sottolineo che uno dei requisiti più importanti per mantenerlo è quello di avere un valore inferiore al 50% e possibilmente vicino al 45. Per noi il rating, che ci è stato recentemente confermato con un outlook stabile, è strategico perché ci consente di accedere ai mercati internazionali. Alla luce di questi dati, che a fine piano industriale dovrebbero crescere a 2,5 miliardi di portfolio con una struttura finanziaria molto solida ed equilibrata, IGD si conferma al top delle property italiane.
Quali sono invece le performance dei vostri centri in termini di flussi e di vendite al consumatore finale? Quali le prospettive per il 2018?
A fronte di un 2016 che ha visto stabili gli ingressi, con un leggero calo dell’1%, e le vendite degli operatori aumentate del 2,6%, il 2017 si è caratterizzato per un footfall più o meno flat ma con vendite che al terzo trimestre erano superiori allo stesso periodo dell’anno precedente nell’ordine del 3-4 per cento. Al momento non abbiamo i dati definitivi di dicembre ma il periodo natalizio dovrebbe essere stato positivo, visto che gli ingressi sono aumentati. Il sentiment per il 2018 è buono, a scenario attuale: il Pil dell’Italia cresce e la ripresa si consolida, anche se è chiaro che c’è un’incertezza politica rispetto alle imminenti elezioni.
Parlando del mercato retail real estate italiano in termini finanziari, dal suo punto di vista è cambiata, e se sì come, la disponibilità delle banche a erogare credito?
IGD rappresenta un caso un po’ a se stante perché il proprio stock di debito è composto per 2/3 da obbligazioni vendute sul mercato sia nazionale che internazionale, per cui solo 1/3 interessa il sistema bancario. In base alla nostra esperienza notiamo che i soggetti credibili, come IGD, continuano ad avere ottimi rapporti con gli istituti di credito, i quali, soprattutto verso il settore immobiliare che ha sofferto molto negli anni scorsi, hanno effettuato un’accurata selezione. Aggiungo che purtroppo in Italia i tempi di sviluppo si misurano in oltre 10 anni, per cui un’operazione del genere incontra diverse problematiche di finanziamento. Rispetto infine all’acquisizione dei quattro asset di Eurocommercial Properties, specifico che le banche ci hanno confermato che manterranno in essere i mutui esistenti, a ulteriore testimonianza della credibilità di IGD.
Sempre in base al vostro osservatorio, qual è ad oggi l’interesse degli investitori internazionali verso il mercato italiano?
I dati di cui disponiamo dimostrano che l’interesse è molto forte. Non sono ancora usciti quelli definitivi del 2017, ma il valore si attesterà attorno ai 10 miliardi di euro per le transazioni sul real estate in generale e credo che anche quest’anno la componente estera sarà prevalente. L’attenzione a mio avviso sarà su asset già esistenti e performanti, anche se abbiamo visto importanti esempi su nuove operazioni di sviluppo. Sottolineo che, entrando il real estate tra i settori in cui possono investire i PIR (Piani individuali di risparmio), ci aspettiamo che aumenti la quota di azionisti italiani.
L’ingresso di operatori stranieri e quindi di ingenti capitali, mi riferisco soprattutto al nord Italia e a Milano nello specifico, sta favorendo l’evoluzione del prodotto centro commerciale e alza l’asticella della competizione. Qual è la sua opinione su queste tematiche e quali sono le strategie di IGD per rispondere/reagire rispetto ai cambiamenti imposti dal mercato?
Gli shopping centre di nuova generazione sono sicuramente più belli, accattivanti, performanti e ricchi di servizi, oltre che più attenti alla parte energetica. Per intercettare questo trend, a partire dal 2015 abbiamo effettuato importanti operazioni di restyling: quell’anno è stata la volta di Centro Borgo a Bologna, uno dei primi shopping centre realizzati in Emilia Romagna, e di Centro Sarca a Milano. È evidente che mettere mano a una struttura esistente è più difficile perché i lavori vengono portati avanti di notte e con numerosi accorgimenti al fine di interrompere la regolare operatività del centro commerciale stesso.
Non tutto il Paese però corre però come Milano e il Nord della Penisola…
Milano è diventata una location primaria al pari delle principali città europee, per cui, complice anche il gigantismo che sta caratterizzando numerosi progetti, l’asticella è salita considerevolmente. Questo rende anche più difficile lavorare in tale contesto per la forte competizione. L’Italia è diversa e noi abbiamo fatto la scelta, che credo sia vincente, di avere i centri commerciali di medie dimensioni e dominanti nella propria area.
In ultimo, stiamo assistendo a importanti acquisizioni/fusioni, sia in Italia sia all’estero, che portano alla nascita di colossi internazionali per non dire mondiali nel settore dei centri commerciali. È un trend destinato a continuare? Quali sono a suo parere i vantaggi e i rischi per il mercato in generale e per quello italiano in particolare?
Di recente abbiamo visto i casi di Unibail-Rodamco e Westfield, ma prima fu la volta di Klepierre e Corio. Tutte società che operano a livello europeo per non dire mondiale. Sicuramente il fattore dimensionale incide sulle performance, anche se magari non come in altri settori. In generale la maggiore dimensione può creare più efficienza, così come può esaltare le sinergie di costo e di ricavo. Tali operazioni portano ad almeno due considerazioni: l’importanza attuale e in chiave futura sia del retail real estate a livello internazionale con aziende che fatturano decine di miliardi e della specializzazione, caratteristica quest’ultima che connota anche IGD. Come accennato, con i suoi 2,4 miliardi di portfolio IGD inizia ad avere dimensioni considerevoli sull’Italia e credo che in prospettiva debba crescere ulteriormente. Noi non stiamo pensando a uno sviluppo internazionale, anzi vorremmo chiudere dopo 10 anni circa la nostra esperienza in Romania qualora trovassimo la combinazione giusta con un compratore.
A.P.
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