In vista dell’avvio di Fase 2, la società di gestione di immobili retail studia la ripartenza per garantire in primis il rispetto delle normative sanitarie e, al contempo, favorire la ripresa dell’attività dei tenant. L’aumento dei flussi di clienti, dipendenti e fornitori accrescerà la complessità e l’esigenza di presidio.
Protagonista di un 2020 iniziato sotto i migliori auspici, in virtù dell’acquisizione della divisione retail di Agire – che comprendeva mandati di gestione per 17 centri e parchi commerciali – e del mandato per Aura a Roma, Svicom ha raggiunto un ruolo di leadership in Italia portando a oltre 60 il proprio portfolio gestionale, per una Gla superiore a 1,2 milioni di metri quadrati. Oltre a questa attività, la società fondata da Fabio Porreca implementa e offre servizi di agency, advisory, technical services e digital strategy. Un combinato di funzioni che rende Svicom fortemente impegnata nella gestione dell’attuale crisi sanitaria ed economica, relativamente ai propri asset, ed esposta direttamente sul fronte della riorganizzazione degli stessi nonché della relativa strategia post lockdown. Temi come la gestione della sicurezza sanitaria all’interno dei mall, del rapporto con i brand e le proprietà immobiliari, nonché del ruolo del web e in prospettiva della rimodulazione degli asset sono stati dunque al centro dell’intervista condotta da r&f al presidente di Svicom, Fabio Porreca.
Partendo dall’attuale fase di emergenza, quanti centri commerciali appartenenti al vostro portfolio gestionale, composto da circa 60 mall, sono rimasti aperti per garantire l’attività di ipermercati, farmacie e dei servizi essenziali? Con quali difficoltà, in primis in termini di sicurezza sanitaria?
A parte un paio di eccezioni, tutti i nostri centri commerciali sono rimasti aperti limitatamente alle attività consentite, tra le quali gli ipermercati hanno avuto un ruolo predominante. Sono state settimane molto complesse in cui si è reso necessario un intenso lavoro di impostazione e adozione di pratiche e protocolli specifici di gestione dell’emergenza. La sanificazione, l’igiene e la pulizia dei luoghi; la gestione dei flussi e delle code di accesso agli iper; l’adeguamento costante e continuo ai decreti del Governo e ai provvedimenti delle autorità pubbliche; le informative agli operatori e alle proprietà; la comunicazione ai clienti; la protezione e la sicurezza del personale; la rimodulazione dei servizi e dei budget delle service charge sono state le principali aree d’intervento da gestire con velocità e attenzione estreme. Allo scopo abbiamo da subito attivato una task force interna per governare, coordinare e supervisionare tutte le tematiche legate all’emergenza.
Con l’inizio della Fase 2, dal 4 maggio assisteremo a una progressiva riapertura dei negozi. Come state lavorando, di concerto con i vostri tenant, per preparavi a questo nuovo step?
Abbiamo predisposto i protocolli per la riapertura che saranno oggetto di revisione e adeguamento sulla base degli indirizzi, obblighi e limitazioni che il Governo disporrà per la Fase 2. L’aspetto prioritario è quello della sicurezza. L’aumento dei flussi nei centri di clienti, dipendenti e fornitori accrescerà la complessità e l’esigenza di presidio delle diverse problematiche gestionali. Il tutto in stretta sinergia e collaborazione con i tenant a cui stiamo, sin d’ora, fornendo non solo ogni utile indicazione, informazione e istruzione fino al vademecum per la riapertura, ma anche il nostro supporto diretto su questioni operative, tecniche e logistiche. Riaprire contestualmente e in tempi ristretti numerosi punti vendita, con la necessità di rispettare protocolli stringenti, non sarà semplice e richiederà uno sforzo straordinario da parte dei tenant. Per questo ci siamo resi disponibili a supportarli nella risoluzione delle molteplici problematiche operative.
Una volta riaperte le gallerie commerciali, vuoi per eventuali vincoli sanitari vuoi per il legittimo timore del consumatore a recarsi in spazi affollati, è verosimile che il footfall sia inferiore alla fase pre-crisi. Quali soluzioni e azioni di marketing state studiando per alimentare consumi e fatturati?
Certamente la ripartenza sarà lenta e graduale. Sarà fondamentale far sentire al cliente di essere in un luogo sicuro. Ci stiamo concentrando non solo nel creare le condizioni reali di sicurezza, ma anche nel definire modalità e strumenti di comunicazione sia informativi, per il distanziamento sociale e il rispetto delle buone pratiche dettate dal ministero della Salute e dall’Istituto Superiore di Sanità, sia di ambientazione e percezione per rassicurare maggiormente i clienti nell’esperienza di acquisto. Utilizzeremo la comunicazione interna al centro e i social con un’attività intensa di produzione di contenuti non solo di servizio, ma anche emozionali. Impossibilitati a organizzare eventi per evitare assembramenti, punteremo su soluzioni che facciano leva sulla connessione emotiva con i clienti, che alimentino il senso di appartenenza, il radicamento nelle comunità con iniziative di viral e digital marketing. Siamo stati molto attivi sui canali social anche durante la fase di lockdown, ed è stato molto interessante riscontrare l’alto livello di interazione da parte dei clienti, in taluni casi addirittura superiore ai momenti pre-emergenza. Nei numerosi commenti tante persone stanno esprimendo il loro attaccamento al centro commerciale, rievocandolo come un luogo familiare dove desiderano ritornare al più presto. Un desiderio di normalità e di socialità, di cui appunto i centri commerciali ne sono – noi stessi forse non lo immaginavamo – un simbolo.
Con la fine del primo trimestre e l’inizio del secondo si è dibattuto molto sul tema dell’anticipo dei canoni di affitto per i mesi di aprile, maggio e giugno. Qual è stato l’approccio dei retailer e quali richieste hanno avanzato? Parallelamente, quali soluzioni hanno prospettato le proprietà?
In un primo momento ogni retailer ha assunto una propria autonoma posizione. Si è poi diffuso un generale orientamento a richiedere la cancellazione del canone per il periodo di lockdown e una riduzione per la fase post riapertura. Tra le proprietà non si è ancora arrivati a una prassi comune. In generale queste hanno optato per la concessione di una dilazione dei tempi di pagamento del canone rinviando ogni decisione su eventuali agevolazioni a un momento successivo, a quando cioè sarà stato chiarito il quadro della situazione dal punto di vista sanitario, normativo ed economico. A riguardo, assumeranno rilevanza le misure di sostegno che il Governo metterà a disposizione come liquidità, incentivi e credito d’imposta.
Si sono verificate situazioni di mancato accordo che lasciano presagire dei contenziosi legali?
In generale, allo stato dell’arte non si è ancora addivenuti alla definizione di accordi. Il confronto è in corso. Sarà una fase complessa di dialogo e di negoziazione. Il rischio di contenzioso esiste e, se assumesse un peso rilevante, sarebbe una sconfitta per tutto il settore. Questa è una fase in cui bisogna parlarsi, capirsi e trovare insieme soluzioni equilibrate di sostegno di tutta la filiera. Confido che il buonsenso prevarrà. L’espressione “Insieme ce la faremo” non può essere soltanto un esercizio retorico.
Parallelamente, c’è la possibilità concreta che alcuni retailer non riescano a riaprire i loro negozi all’interno delle gallerie commerciali, o almeno non in un primo momento. Per cui si apre un tema legato alla ricommercializzazione. Quali saranno le linee guida nel portare avanti questa attività?
Può essere che qualche retailer non riapra, ma credo saranno casi isolati. I primi segnali che stiamo ricevendo è che ci sia, certo, preoccupazione, ma anche tanta voglia di ripartire. D’altronde questo è lo spirito dell’imprenditore: coraggio e voglia di fare. Molto dipenderà dalle misure di sostegno da parte del Governo. Quanto all’attività di commercializzazione, nel breve periodo ci sarà certamente la necessità di trovare nuovi tenant per le vacancy che si genereranno, ma l’impegno e le energie maggiori saranno dedicati alla gestione delle relazioni con quelli presenti nei centri per definire insieme i termini e le condizioni per la loro permanenza in un’ottica di stabilizzazione. Nel medio-lungo periodo, invece, si renderà necessaria un’attività di ripensamento e rimodulazione degli asset in base ai trend e ai cambiamenti che certamente interverranno. L’attività di commercializzazione dovrà essere maggiormente orientata all’innovazione e alla ricerca di nuovi modelli e contenuti.
Per i centri commerciali, quale sarà nel prossimo futuro il ruolo dell’online, dell’eCommerce e di servizi come il click&collect?
Ci sarà una sensibile accelerazione dei percorsi di innovazione tecnologica e di implementazione di strumenti digitali. La dimensione omnichannel e l’utilizzo del digitale come mezzo per sostenere le vendite e aumentare il livello di servizio alla clientela saranno fattori chiave. I centri dovranno essere capaci di assumere una reale dimensione online, di integrare la dimensione fisica con quella digitale e di sviluppare nuovi servizi: home delivery; click&collect; BOPIS (Buy on line pick up in store); drive thru e curbside collect.
Tema sviluppo e investimenti: state riscontrando rallentamenti nei progetti non solo dovuti al blocco dei cantieri, per motivi sanitari, ma anche per la volontà di developer e investitori?
È ancora presto per fare previsioni sugli scenari dello sviluppo. Oggi siamo tutti concentrati sulla gestione dell’emergenza e sull’obiettivo di superare questa fase critica. Certamente nel breve termine è prevedibile che developer, landlord e retailer rallentino i propri programmi e progetti di sviluppo. Trovare il tempo e le energie per pensare e iniziare a pianificare il futuro, studiando le tendenze e gli effetti strutturali di questa crisi, è quanto mai necessario. Superata l’emergenza, in un mondo retail che si dovrà trasformare, gli investimenti, soprattutto quelle orientati alla riqualificazione e rimodulazione degli asset, ripartiranno.
Infine, il Cura Italia ha soddisfatto solo parzialmente il settore retail, per cui ci si aspettano interventi migliorativi da parte del legislatore. Dal vostro punto di vista quali sono le esigenze principali del comparto, non solo per i tenant ma anche per le proprietà immobiliari?
Ci aspettiamo, innanzitutto, che si ponga rimedio all’errore di non avere esteso il beneficio della misura relativa al credito d’imposta sulle locazioni commerciali anche alle categorie catastali D e agli affitti d’azienda. Poi c’è il tema vitale e urgente della liquidità: occorre che le risorse arrivino davvero e velocemente alle imprese. Non si può più attendere.
Andrea Penazzi
Riproduzione riservata © retail&food
