Per molti versi la crisi sanitaria ha accelerato fenomeni esistenti; per altri, invece, ha stravolto trend che sembravano consolidati. Basti pensare, sul primo fronte, alla crescita esponenziale dell’eCommerce (soprattutto durante il lockdown) e alla vocazione sempre più local dei consumatori italiani. Mentre, sul secondo fronte, all’impatto sulla ristorazione fuori casa, dovuto essenzialmente alle norme di distanziamento sociale, e sul segmento luxury, che paga l’assenza di turisti stranieri e in particolare di quelli altospendenti di provenienza extra UE.
Ma, in un contesto retail sempre più digitalizzato e in rapida evoluzione, il punto vendita rimane centrale sia nella strategie dei brand sia nelle logiche di consumo. Di seguito, quindi, proponiamo due survey focalizzate sui canoni di locazione e sui rendimenti della città di Milano (e non solo), esemplificative dei trend ante e post Covid.
E&V Commercial: sguardo sulla Lombardia
I dati e i valori riportati dal Retail Market Report Milano – Lombardia 2020, realizzato da Engel & Völkers Commercial, fotografano la realtà delle città di Milano, Bergamo, Monza e Brescia alla vigilia dell’emergenza Covid, «in un momento in cui il mercato retail si apprestava ad affrontare sfide epocali che il lockdown ha inevitabilmente esasperato. Trend e cambiamenti che erano fino a pochi mesi fa in gestazione sono ora apprezzabili sotto i nostri occhi – ha illustrato nell’introduzione Gianluca Sinisi, licence partner di E&V Commercial Milano e Lombardia – Ma di accelerazione si tratta: l’emergenza sanitaria ha per certi versi modificato ma non annichilito il punto vendita. Il negozio resta fondamentale per la promozione del brand, il suo ruolo come mordente per l’experience insostituibile; il fisico si è reso complice e alleato del virtuale quale viatico all’acquisto, senza tuttavia soppiantarlo. Ciononostante, l’inverno e la primavera del 2020 hanno cambiato il mondo del negozio: nuovi approcci sono necessari, studio e competenza sono le uniche armi per superare le sfide che il retail sta affrontando. Il Market Report Retail costituisce quindi un’analisi immobiliare, economica e sociale di 25 indirizzi commerciali della città meneghina e
altrettante vie di Bergamo, Monza e Brescia».
Top location meneghine
La top location di Milano è via Montenapoleone. Qui i canoni medi vanno dai 6.000 ai 10.000 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 2-3%. Nella via per eccellenza del lusso milanese, però, trovare opportunità in locazione è complesso in quanto è caratterizzata da una certa staticità e da un turnover molto basso. La Galleria Vittorio Emanuele II rappresenta l’unica valida alternativa a via Montenapoleone. Lo spazio, però, è di proprietà del Comune di Milano e la scelta del tenant è regolata da asta pubblica. Anche qui i canoni medi vanno dai 6.000 ai 10.000 €/mq. Tra le altre top location meneghine si segnalano Via Torino (canoni medi che vanno dai 1.500 ai 2.000 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 3,5-4,5%), Corso Vittorio Emanuele II (canoni medi che vanno dai 4.000 ai 10.000 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 2,5-3%), Piazza Gae Aulenti (canoni medi che vanno dai 1.500 ai 2.000 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 4-4,5%), Corso Buenos Aires (canoni medi che vanno dai 1.500 ai 2.000 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 5-5,5%) e Corso Como (canoni medi che vanno dai 700 ai 900 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 5,5-6%). E ancora l’analisi include Via Bagutta, Via del Gesù, Via Manzoni, Via Santo Spirito, Via Sant’Andrea, Via della Spiga, Corso Venezia, Via Verri,Via Borgospesso, Corso Matteotti, Via Orefici, Corso di Porta Ticinese, Via Broletto, Via Dante, Corso Magenta, Corso Vercelli, Corso XXII Marzo e Via Borsieri.
Gli altri centri lombardi
Guadando invece alle altre città capoluogo prese in analisi, Via XX Settembre, a Bergamo, è uno dei quattro ideali lati di quello che può essere definito il “quadrilatero bergamasco della moda”. La via registra canoni medi che vanno dai 280 ai 450 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 6,5-7%. Via Italia, a Monza, è animata da numerose boutique di pregio e locali molto frequentati da turisti e italiani. La via registra canoni medi che vanno dai 180 ai 380 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 5,6-6%. Corso Giuseppe Zanardelli, a Brescia, è un punto centrale per importanza e ubicazione. Il corso registra canoni medi che vanno dai 320 ai 350 €/mq, i rendimenti teorici si attestano intorno al 4-5%.
World Capital: il valore è nelle secondary street
Un negozio a Milano rende il 5,7% dell’investimento. È questa il risultato a cui è pervenuto l’ultimo studio World Capital sul mercato retail RE commerciale nel capoluogo lombardo. Da sempre capitale dello shopping, la città meneghina ha dovuto però affrontare lo shock della serrata, il rischio di sostenibilità delle attività e il tema canoni. Un colpo che ha fatto calare del 20% i rendimenti immobiliari nel primo semestre del 2020 con le high street del lusso che soffrono più delle secondary street con rendimenti rispettivamente del 3,3 e del 5,7%. «In generale le zone commerciali più resilienti sono quelle vissute, vicino ai centri cittadini e che ospitano negozi di prossimità. Locali che in questi ultimi mesi hanno riscoperto un grande valore agli occhi della popolazione, costretta a limitare i propri spostamenti. Per quanto riguarda le high street, le loro performance sono stante penalizzate dalla mancanza di turismo, soprattutto internazionale. Questo è uno scenario riconducibile non solo a Milano, ma a tutte le grandi città d’arte come Roma, Firenze e Venezia», ha spiegato Andrea Faini, ceo di World Capital. Dinamiche che, visti il recente andamento del tasso di contagio, sono qui per restare anche nel secondo semestre (e non solo).
Mattone meglio dei BTP
Eppure non siamo ancora di fronte alla fuga dei capitali dal settore immobiliare. Basta il confronto con il rendimento dei titoli di stato italiani (BTP, BOT e CTZ negli ultimi anni sono stati sottoposti a una fluttuazione fra il -0,35 e il +4,8%) per capire che il brick&mortar tira ancora. «In generale, il settore retail potrebbe trovare una “rinascita” nel post-Covid. Nonostante la propulsione esercitata dall’eCommerce, il negozio fisico può contare su un elemento molto importante per il consumatore, ovvero l’esperienza dell’acquisto », ha affermato Faini. Da qui la necessità di innovare e rinnovare il concetto stesso di negozio: «La mancanza di alternative allo shopping fisico in periodo di lockdown ha generato nuove abitudini nei consumatori, generando l’esigenza di avere soluzioni immobiliari particolari dedicate allo stoccaggio e alla distribuzione delle merci. Per i retailer si è sviluppata la necessità di ampliare e consolidare la rete distributiva, integrando le piattaforme esistenti con un sempre maggior numero di ulteriori percorsi, come per esempio i lockers, meccanismi di preparazione del prodotto per il ritiro oggi nominati click&drive, fino ad arrivare ai rivoluzionari market di condominio. Tutto questo ha portato la logistica a essere considerata un trait d’union tra eCommerce e retail, accrescendo molto il valore dell’asset class agli occhi degli investitori e rendendo il settore molto competitivo rispetto al passato», ha concluso Faini.
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