In base ai dati elaborati dall’ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate Italy, nei primi sei mesi di quest’anno emergono investimenti in immobili commerciali per circa 3,8 miliardi di euro rispetto ai 5 miliardi del primo semestre 2019, pari al -25%. Inferiore il gap rispetto alla relativa media quinquennale: -8% circa.
Il calo su base semestrale del 2020 rispetto al 2019 è stato determinato dal risultato del secondo trimestre. Il Q1 2020 era infatti allineato al Q1 2019 con circa 1,7 miliardi di euro di investimenti. Nel Q2 2020, invece, i volumi investiti hanno di poco superato i 2 miliardi di euro, valore in diminuzione del 38% circa rispetto ai 3,3 miliardi del secondo trimestre 2019 e del 13% circa rispetto alla media quinquennale dei Q2.
Da evidenziare anche la riduzione nel numero di transazioni chiuse nel Q2 2020: poco più di 30 rispetto alle 60 del Q2 2019.
Asset class: crolla l’alberghiero, cresce il direzionale. Il retail tiene
Da un’analisi per asset class emerge come la citata riduzione del 25% rispetto al primo semestre 2019 sia da attribuirsi al calo degli investimenti nel settore Alberghiero (-80% circa) e, in misura minore, nel settore della Logistica (-10% circa).
Di contro, l’allocazione al prodotto Uffici, che è risultata preponderante nel primo semestre 2020 con circa 1,8 miliardi di euro investiti (di cui 1,4 miliardi circa concentrati a Milano), è cresciuta del 7% circa rispetto a quanto registrato nel primo semestre 2019. In particolare nel Q2 2020 sono stati investiti in Italia circa 1,2 miliardi di euro nel prodotto Uffici (incluso circa 1 miliardo a Milano).
Anche il Retail, grazie soprattutto al deal Unicredit S.p.A./Esselunga S.p.A. del Q1, mantiene una buona performance con volumi per circa 800 milioni di euro (di cui circa 125 milioni allocati nel Q2) in crescita del 6% circa rispetto al primo semestre 2019. Tra le sei operazioni Retail registrate nel Q2 è da segnalare anche la chiusura di una transazione relativa a un centro commerciale.
La quota dei capitali domestici investiti finora nel 2020 è pari al 55% circa del totale. Fra quelli internazionali hanno prevalso gli investimenti statunitensi, con circa 430 milioni di euro, e quelli tedeschi, con circa 350 milioni di euro.
Milano in ripresa, Roma continua a perdere
Se il Q1 2020 a Milano aveva registrato una riduzione degli investimenti rispetto allo stesso periodo del 2019 (-30% circa), il secondo trimestre 2020 segna una ripresa, con circa 1,2 miliardi di euro quasi completamente allocati al prodotto Uffici (circa 1 miliardo di euro). Il totale investito nel capoluogo lombardo nel primo semestre 2020, pari a circa 1,8 miliardi di euro, è sostanzialmente allineato con il risultato del primo semestre 2019.
A Roma, invece, si conferma il sottodimensionamento generale rispetto allo stesso periodo del 2019: i circa 180 milioni di euro investiti nel Q2 portano il totale semestrale a poco meno di 300 milioni di euro rispetto ai circa 800 milioni registrati nel primo semestre 2019.
L’analisi dei rendimenti netti prime al Q2 2020 rispetto al Q1 2020
Uffici – stabilità: Milano 3,30% – Roma 4%
Retail – decompressione: Centri Commerciali 5,75% dal 5,50%; High Street Milano 3,25% dal 3,10%; High Street Roma 3,50% dal 3,35%
Logistica – stabilità: Milano 5,25%
Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy
Le dichiarazioni
«I dati analizzati mostrano come in Italia gli investimenti nel mercato immobiliare commerciale in questa prima metà del 2020 siano sottodimensionati non solo rispetto al 2019 ma anche rispetto alla media dei primi semestri degli ultimi 5 anni. Questi numeri in parte riflettono già il rallentamento dell’attività atteso, causa pandemia COVID-19, in alcuni settori quale ad esempio quello Alberghiero – commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy – Il buon risultato del settore direzionale nel semestre conferma un’altra volta la generale preferenza degli investitori per i cosiddetti “defensive assets”: uffici core in location liquide come Milano – continua Zanzottera – Risulta tuttavia ancora prematuro trarre delle conclusioni su fine anno poiché sono ancora presenti molti elementi di incertezza legati all’evoluzione e alla durata della pandemia. Si aggiunga che il trend di crescente allocazione di liquidità al Real Estate registrato negli ultimi anni non dovrebbe segnalare un’inversione di tendenza nel prossimo futuro», conclude la responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy.
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