Attiva dal 2001 sotto l’insegna Pinnacle, che dà avvio al proprio business in Repubblica Ceca, P3 Logistics ha saputo adattarsi allo sviluppo del mercato attraendo partner e investitori internazionali. L’ultimo, in ordine di tempo, è stato il fondo sovrano di Singapore GIC che ha spinto l’azienda verso una posizione di leadership in Europa.
Con un network globale di 197 depositi per oltre 4,3 milioni di mq di superficie in nove Paesi, P3 Logistics è presente anche in Italia dove è guidata dal managing director Jean-Luc Saporito, a cui r&f ha chiesto di spiegare le direttrici di investimento nel settore logistico.
Jean-Luc Saporito, managing director P3 Logistics Italia
Come si struttura la presenza di P3 Logistics in Italia e quale quota occupa il business italiano rispetto a quello europeo?
In Italia abbiamo circa 260mila mq di strutture esistenti e a reddito divisi in sette parchi e sette immobili. Un altro di circa 180mila mq è in costruzione in provincia di Rovigo. Infine, abbiamo anche dei terreni edificabili sia a Roma, per 50mila mq costruibili, che in provincia di Bologna dove gestiamo l’immobile di Lamborghini e Ducati. In totale, a livello europeo, contiamo circa 4,3 milioni di metri quadri. Quindi il mercato italiano rappresenta attualmente circa il 6% del nostro portfolio logistico con la prospettiva di veder aumentare questa fetta nel corso del 2020, quando verranno completati gli ultimi progetti in pipe. In termini di sviluppo, invece, l’Italia occupa il 14% del nostro investimento europeo.
Dopo le prime operazioni sotto il brand Pinnacle, l’azienda ha avuto diverse svolte importanti. Quali sono e come hanno impattato sul vostro business?
Nel 2013, l’avvento del fondo di private equity internazionale TPG e del suo partner immobiliare Ivanhoé Cambridge che hanno acquisito P3 Logistics da Arcapita realizzando alcune importanti
operazioni in Europa Centrale e Orientale da circa un milione di metri quadri. In questo modo è aumentata sensibilmente la nostra presenza sul mercato logistico, ulteriormenterafforzata nel 2016 dall’arrivo in società di GIC. Il fondo sovrano di Singapore finora ha messo sul piatto 1,8 miliardi di euro garantendoci una crescita costante, soprattutto in Europa Occidentale e focalizzandosi sulla velocizzazione delle operazioni di sviluppo: quello che prima facevamo in tre anni di lavoro ora lo facciamo in dodici mesi.
Come si struttura, più nello specifico, l’attività di sviluppo messa in atto da P3 Logistics?
Accompagniamo i nostri clienti seguendo le tendenze del mercato che richiede sempre più soluzioni customizzate e chiavi in mano che si adattano bene alle loro esigenze di crescita. Inoltre, l’attività di sviluppo rappresenta per noi un modo sostenibile per far crescere il nostro business al di là degli immobili effettivamente posseduti.
E quali sono le maggiori esigenze dei vostri clienti?
I clienti in generale ci contattano sia in merito a immobili esistenti che da costruire ex novo. A livello di localizzazione ci chiedono di rimanere vicino ai nodi autostradali, nel baricentro geografico di loro interesse. Le piazze più importanti sono Milano seguita da Bologna, Roma e Verona. Non trattiamo invece la questione di operatività interna dei vari siti logistici: movimentazione merci, pedane, scaffali, ecc.
Il magazzino Rajapack, progetto realizzato da P3 Logistics
Qual è l’ultimo progetto di cui vi siete occupati?
Per quanto riguarda il macrocosmo del retail, possiamo citare Rajapack che si occupa di imballaggi. Ci hanno contattato perché, a fronte di una costante crescita del loro business, non avevano ancora un volume tale da poter incorporare uno stabile confinante e ammortizzare fin da subito l’investimento necessario. Ci siamo quindi mossi per trovareun affittuario temporaneo e successivamente abbiamo sviluppato il progetto di espansione in linea con le performance del committente. Questo, se vogliamo, è il nostro punto forte.
In che modo l’eCommerce impatta sulla logistica?
L’eCommerce impatta principalmente sulla tipologia di immobili che ci vengono richiesti. Mi spiego meglio: lungo tutta la filiera della distribuzione l’aumento dei volumi e la velocità delle operazioni richiede spazi adeguati ai compiti da svolgere, che sia l’evasione degli ordini oppure lo stoccaggio della merce. In seno a questi spazi, poi, nascono nuovi bisogni e opportunità come magazzini di prossimità o depositi altamente meccanizzati e automatizzati. Certamente, tutto ciò ha un impatto sul retail in senso lato: sofferenza di alcune attività brick&mortar, variazioni nelle affluenze verso outlet e centri commerciali, traffico stradale generato, ecc.
Sostenibilità e tecnologia vanno a braccetto. Come declinate questo rapporto?
Il primo passo è quello di verificare la readiness degli immobili a ricevere una certificazione ambientale, quindi: presenza di luce Led, riciclo dell’acqua, sistema di riscaldamento e areazione, ecc. divengono strumenti che qualificano in senso sostenibile la struttura. Alternativamente, consideriamo anche il recupero di brown field attraverso azioni di bonifica. Infine, siamo fra le prime aziende ad aver sottoscritto il Global UN Compact, un protocollo che impegna la società a pubblicare ogni anno un report sulla sostenibilità della propria attività.
N.G.
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