Con un fatturato di 30 milioni di euro a fine 2019 e una storia lunga 50 anni, GVA Redilco è una delle aziende protagoniste nel real estate italiano e market leader nel settore logistics&industrial. Un segmento dal grande potenziale in cui il lockdown ha accelerato processi già in atto lungo la supply chain con un accento sempre più spinto alla gestione dell’ultimo miglio: dal sito di stoccaggio in periferia al singolo punto vendita cittadino, passando per delivery, locker, ecc.
Il contesto che stiamo vivendo, sta intensificato l’interesse di tutti gli stakeholders verso questo settore «La logistica infatti – ha spiegato a r&f Alfredo Mauri, head of logistics&industrial dept. di GVA Redilco – è tra le poche asset class resilienti in questo momento».
Quali sono gli interessi real estate di GVA Redilco?
Lavoriamo su quattro asset class: uffici, high street retail, logistica-industriale e, da ottobre 2019 attraverso l’acquisizione dell’italiana Sigest, anche nel residenziale.
Che servizi offrite ai vostri clienti?
Offriamo tre tipi di servizi orizzontali. Quelli legati al landlord rep e tenant rep, ossia: rappresentiamo i proprietari per valorizzare i propri immobili oppure possibili affittuari in cerca di una soluzione immobiliare per ciascuno dei settori in cui operiamo. L’altro servizio è quello di capital market: advisory per conto di investitori sia sell side che buy side.
In che modo la logistica ha conquistato spazio durante il lockdown?
Già prima dell’emergenza era in corso una sorta di downgrade di tutto ciò che è retail out of town, come centri commerciali e retail park, che iniziavano a scontare il cambiamento degli stili di vita e delle abitudini di consumo. Questo ha liberato risorse per il mondo logistico, soprattutto nella sua declinazione last mile e urban logistic. I retailer, infatti, stanno attuando politiche di vendita multichannel in cui l’eCommerce sta prendendo quota e, di conseguenza, accanto al punto vendita tradizionale fisico si sta affiancando lo store online che ha la necessità fisica di un magazzino dotato di tutto ciò che serve allo storage e al delivery dei prodotti venduti.
Ci sono settori del commercio più attivi di altri?
Abbiamo lavorato molto per la GDO, con l’apertura di centri di smistamento dedicati esclusivamente alla consegna della spesa a casa. Si tratta di strutture allestite come un supermercato spartano dove il professionista del brand si occupa della spesa per il cliente per poi affidare la busta alla rete di delivery. Quest’ultima può dirigersi verso il domicilio del cliente oppure in strutture intermedie come i locker. Una scelta che, per esempio, abbiamo visto diffondersi all’interno dei centri ospedalieri. Qui delle postazioni refrigerate, dislocate nei parcheggi del personale sanitario e a loro dedicate, permettono di ricevere direttamente sul posto di lavoro la propria spesa online senza doversi ulteriormente affannare nel recarsi al supermercato dopo estenuanti turni di lavoro.
Insomma, anche la logistica cambia pelle.
La logistica è forse l’unico settore resiliente del real estate. Dai big box da 100mila mq ai magazzini just in time da 10mila mq è in corso una forte evoluzione. Questo significa: più spazio disponibile anche a scapito di un’efficienza economica del magazzino, maggiore tecnologia e automazione per gestire in modo più veloce la distribuzione e un avvicinamento ai centri urbani dove il magazzino cambia forma.
Un boom inaspettato o il risultato di un percorso di crescita?
Era già due tre anni che il mercato logistico cresceva molto arrivando quasi a un milione e mezzo di mq logistici affittati all’anno, di cui GVA Redilco occupava una quota fra il 20 e il 25% del totale locato nel 2019. Di fatto, a fine Q1 2020 il vacancy rate era inferiore al 2%.
Cosa ci dobbiamo aspettare nel medio termine?
Se prima erano solo gli operatori logistici ad acquistare magazzini, ora anche i brand hanno iniziato a investire direttamente in questa asset class dove lo spazio viene poi suddiviso in base alla funzione: stoccaggio merci,
servizio riparazione, assemblaggio pacchi per evadere gli ordini piazzati tramite eCommerce, pick-up point, ecc. Un fenomeno che si sta diffondendo molto fra gli operatori della GDO, segmento che negli ultimi anni è stato
impegnata nell’evoluzione della propria supply chain spesso utilizzata da alcune insegne per arrivare a insediarsi in mercati che difficilmente sarebbero stati “conquistabili” attraverso la classica apertura di uno store.
Possiamo quindi dire che il 2020 è l’anno d’oro della logistica?
Sicuramente il 2020 è l’anno del consolidamento nella percezione sia degli investitori che degli utilizzatori finali. Basta un dato: sul totale investito in ambito real estate commercial in Italia la logistica, tradizionalmente, ha sempre occupato una quota del 7-8%. A fine Q1 eravamo già saliti al 16%.
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