L’accelerazione impressa dal Covid al processo di trasformazione già in atto nel mercato del Retail RE trova conferma nei padiglioni digitali di Mapic 2020 (17-18 novembre): la prima edizione 100% digital della fiera di Cannes. Scelta obbligata, questa, per Reed MIDEM, dopo 25 anni consecutivi in cui la kermesse autunnale al Palais des Festivals è stata considerata un appuntamento imprescindibile a livello internazionale per tutti – o quasi – gli attori del comparto.
Il crescente sviluppo di spazi a uso misto, l’esperienza del cliente e la complementarità fisico-digitale sono stati trasversalmente al centro del dibattito che a livello congressuale si è articolato in 25 sessioni live, per un totale di 114 relatori e tra i 150 e i 460 ascoltatori per singola sessione. Le due giornate di MAPIC Digital hanno riunito in diretta più di 2.300 decision-maker internazionali del settore immobiliare commerciale, del retail e del leisure, mentre la piattaforma di networking ha contato 1.272 incontri virtuali organizzati tra professionisti.
Le linee guida
«Sia che provengano dal Regno Unito, dalla Germania, dagli Stati Uniti, dai Paesi Bassi, dalla Cina, dall’Italia o dalla Francia, durante i dibattiti di Mapic Digital è emerso un consenso sull’analisi dell’evoluzione del settore. Tutte le parti interessate hanno concordato sul fatto che il settore immobiliare retail ha rapidamente accelerato la sua trasformazione in lifestyle ed experience destination. È fondamentale dunque stabilire una solida collaborazione per definire la comunità degli utenti di domani sui territori, e speriamo che Mapic Digital abbia contribuito a sostenere proprio questo», ha dichiarato in chiusura Nathalie Depetro, direttrice di Mapic, cui hanno fatto seguito le parole di Francesco Pupillo, direttore di LeisurUp, l’evento dedicato al leisure – creato da Mapic – che è stato oggetto di numerose sessioni. «Il settore del retail e del leisure ha dimostrato più volte in passato la sua capacità di ripresa e non c’è dubbio che, quando la crisi sanitaria sarà superata e ci saremo adattati, i clienti torneranno volentieri nei luoghi fisici. Lo spettacolare rimbalzo del settore di quest’estate ne è la prova. Il retail si riprenderà e farà perno su esperienze più personali, rafforzate dall’integrazione del digitale a tutti i livelli».
Roberto Zoia, presidente del CNCC
Italy forum: never stop, what’s next…
Come da tradizione, l’evento sul comparto italiano e, in particolare, sui principali progetti che ne caratterizzano la pipeline, ha chiuso di fatto il Mapic. L’avvio dell’incontro, intitolato Italy forum: never stop, what’s next… ha visto protagonista il neo presidente del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, Roberto Zoia, che ha definito i sette progetti presentati a Mapic Digital la risposta migliore che il mercato possa dare in questo momento storico. Lo stesso manager, a chiusura dei lavori, ha spiegato invece quali iniziative ha messo in campo l’Associazione, soprattutto nelle relazioni con la politica, per sostenere il comparto: «Durante il primo lockdown nessuno si aspettava la reazione che siamo riusciti ad avere durante l’estate, con settembre che ha visto quasi la parità rispetto ai dati 2019. I centri commerciali sono un hub di socialità, le idee non mancano, i capitali ci sono, certamente dovremo adattarci ulteriormente ma la nostra industria ha già dimostrato di essere resiliente cogliendo tutte le opportunità che si sono presentate negli ultimi anni, per cui sono sicuro che riusciremo a superare, con l’aiuto anche delle istituzioni, questa fase. In audizione alla commissione della Camera abbiamo avanzato due proposte importanti – ha proseguito Zoia – Con la prima, finalizzata a passare la nottata, abbiamo chiesto di inserire nei due decreti Ristori degli aiuti per i nostri commercianti a livello di fondo perduto e credito d’imposta, aiuti che si erano visti riconosciuti precedentemente in misura decisamente marginale. Con la seconda, che guarda alla ripresa, abbiamo chiesto maggiore libertà nel gestire le vendite promozionali di fine stagione, tre mesi di riduzione dell’IVA e parità di regole, di tassazione e di approccio verso l’occupazione con l’online. Parallelamente, abbiamo dato la nostra disponibilità a diventare un hub di aiuto sanitario, favorendo, per esempio, la diffusione dell’app Immuni e mettendo a disposizione degli spazi».
Francesco Pupillo, direttore di LeisurUp
Nel mezzo, gli interventi di Luca Lucaroni, in qualità di vice presidente vicario del CNCC, Stefano Nigro, foreign investment department director di Italian Trade Agency, Francesco Pupillo di Reed MIDEM, che ha annunciato la forte volontà di riorganizzare l’evento sul Retail Re in Italia una volta terminata la pandemia, e Cristina Ottaiano di Invest in Italy.
La manager ha fatto il punto sull’andamento degli investimenti nel real estate in generale e nel retail in particolare nella Penisola, scesi nel primo semestre del 2020 rispettivamente a quota 3,9 miliardi e circa 900 milioni di euro, specificando che il comparto italiano sta affrontando questa crisi economica con basi più solide rispetto a quelle dimostrate durante la precedente crisi finanziaria. Tale argomentazione si fonda sulla presenza di maggiore liquidità, sul record di volumi di investimento registrato nel 2019, pari a 12,3 miliardi di euro, nonostante un clima di rallentamento dell’economia globale, e, nello specifico del segmento commerciale, su una maggiore resilienza rispetto a dinamiche europee più critiche, che ha permesso di raggiungere quota 2 miliardi di euro di investimenti. Infine, Ottaiano ha sottolineato che in questa fase il rapporto tra i capitali internazionali e quelli italiani si è invertito, con questi ultimi che hanno superato quota 50%, a conferma di un approccio più wait and see degli investitori stranieri.
I progetti made in Italy
Ma sono i progetti, alcuni in parte già realizzati, altri in cantiere e altri ancora presenti solo sulla carta, i veri protagonisti. In ordine di esposizione, Luca Maganuco, managing director di Multi Corporation, ha illustrato gli interventi di efficientamento energetico e l’ampliamento di 2.800 mq di Forum Palermo, che nella rinnovata piazza principale ospiterà nuovi operatori di ristorazione. L’inaugurazione è prevista per aprile-maggio 2021.
Roberto Fraticelli, responsabile di Eurocommercial Properties per l’Italia e CFO, ha presentato i vari lavori che vedono protagonista I Gigli. Al centro commerciale più visitato d’Italia è stata costruita una terrazza esterna dove hanno trovato ulteriore sfogo la ristorazione; è stato creato uno sport lifestyle district con l’ingresso di marchi del calibro di Adidas, Nike, JD Sport e AW Lab; è in corso la realizzazione di nuova piastra interna di circa 1.570 mq al piano 1 che collega le due piazze principali, chiamata il Cammin de’ Gigli, dove troveranno spazio brand come Antico Vinaio, I Love Poké, Fratelli La Bufala, Pompi, Il Barbiere, una kids area e uno spazio di co-working; sotto la piastra, al piano terreno, sono stati ricavati 370 mq di Gla aggiuntiva per i negozi, e infine è stata realizzata una digital mall. L’inaugurazione è prevista, Covid permettendo, per il 18 dicembre.
Roberto Limetti, managing director di Pradera, si è focalizzato sugli interventi di valorizzazione ed estensione del Centro Commerciale Lingotto, condotti insieme al partner AXA. Il progetto, per un investimento di 20 milioni di euro, si articola in tre fasi. La prima, inaugurata lo scorso 21 ottobre, ha portato all’ampliamento di 12mila mq con l’acquisizione dalla fiera del Padiglione 5, dove sono entrati Coin, OVS, DM, Conad, Arcaplanet, un reseller Apple, Game 7 Athletics e Decathlon, quest’ultimo con il suo primo virtual shop in Italia. La seconda, che si concentrerà nella piazza antistante l’ingresso del multisala, vedrà la realizzazione entro marzo 2021 di un’importante food court – la commercializzazione è già arrivata al 90% – La terza ed ultima, invece, prevede la ristrutturazione dell’ingresso nord, che dà su Eataly e sul nuovo progetto di Oscar Farinetti, chiamato Green Pea, con l’obiettivo di incrementare le sinergie con queste strutture. Sempre in questa area ci sarà una zona dedicata alla 500 elettrica in virtù di una joint venture con Fiat Chrysler Automobiles.
Anand Remtolla, head of new projects Italy di Ceetrus, ha descritto Merlata Bloom Milano, sottolineando il fatto che è l’unico progetto retail urbano nel capoluogo meneghino e che si posizionerà, in particolare, all’interno del nuovo smart district di Milano, con un’importante visibilità sull’autostrada A4 Torino – Venezia e un’accessibilità garantita dai mezzi pubblici locali tra cui la nuova fermata del passante. L’offerta, distribuita su 70mila mq di Gla, si articolerà complessivamente in 150 spazi di shopping esperienziale, cinque aree food per un totale di 40 ristoranti, oltre 10mila mq di intrattenimento e cultura, e 20mila mq di urban farm. L’esperienza, ha sottolineato il manager, è la parola chiave del progetto. Al momento la commercializzazione è attiva su oltre il 50% della Gla, a fronte di più di 100 manifestazioni di interesse già pervenute.
Il capoluogo lombardo è protagonista con ulteriori due progetti, Mind – Milano Innovation District, descritto da Diego Valazza, senior development manager retail di LendLease, e Milano Santa Giulia Spark One e Spark Two, raccontato da Fabrizio Zichichi, project lead MSG & head of retail, LendLease Services (Italy) Srl. Entrambi vedono nell’offerta retail un’anima molto importante. Il primo, con 500mila mq di sviluppo in capo a LendLease, si andrà a comporre nell’arco di 10 anni di 300mila mq di uffici, 130mila mq di residenziale, 35mila mq di retail e 30mila mq di hospitality, più ulteriori servizi accessori. Il secondo progetto, invece, vedrà sorgere ai piedi dei nuovi edifici a destinazione uffici 2mila mq di spazi commerciali lungo una promenade di 200 metri fronte vetrina, adibiti a ristorazione. I tagli dei locali andranno dagli 80 ai 300 mq, con dehors esterni, vetrine apribili, sedute, ecc. La commercializzazione è già avviata. La consegna degli spazi di Spark One è prevista per il 2021, mentre di Spark Two per l’inizio del 2022. Entro il 2026 verranno completati anche gli edifici Spark 3,4 e 5. Per la parte di ristorazione si stima un flusso di 3,5 milioni di visitatori l’anno.
La carrellata è stata completata da Edoardo Favro, amministratore delegato di RES – Real Estate Strategist, che ha illustrato le innovazioni apportate a To Dream, presentato per la prima volta a Cannes nel 2019. Nel nuovo masterplan, il progetto torinese da 270mila mq di area di intervento si suddivide in due parti: una open mall di 45mila mq, e uno spazio di intrattenimento, servizi, accoglienza più retail park di 39mila mq, per un totale di 84mila mq di Gla. I 4.000 parcheggi saranno tutti sotto la struttura, al livello zero. Nel merito dell’offerta si contano oltre 100 attività, più di 25 ristoranti, un cinema con 10 sale, un hotel con 120 stanze e una zona ludica con una pista di kart, sala giochi, tappeti elastici, laser game, ecc. La commercializzazione, ha sottolineato Favro, sta procedendo speditamente. Tra i vari attori già individuati spiccano quello dell’hotel, che intende realizzare un 4 stelle, e quello del multisala. Il cantiere dovrebbe aprire nel primo trimestre 2021, mentre il taglio nastro è previsto entro Natale 2022.
Digitale e fisico, promessi sposi
Dall’immobiliare al digitale, il salto si fa sempre più breve. Anche quando gli investimenti sembrano contrarsi: «Il capital market è in diminuzione del -20% e lascia sul terreno circa 20 miliardi di dollari. Eppure, grazie alla forte accelerazione dell’eCommerce, alcuni trend si sono rafforzati e ora diventano nuovi canali di sviluppo. Mi riferisco in particolare al flagship, sempre più esperenziale e showroom grazie alla tecnologia, al format convenience, che incontra il minor potere d’acquisto dei clienti. A fare da ponte, il digitale», ha affermato Mike Bellhouse, head of retail capital markets di JLL. A lui il compito di introdurre il panel Think physical retail, think different. A proposito di negozio fisico, Swarovski ha presentato il suo concept di store inclusivo: «Il layout è pensato per restituire l’home feeling, colori caldi e spazi sicuri lasciano spazio ad aree espositive e di engagement dove riappropriarsi delle routine quotidiane, come guardarsi allo specchio prima di uscire o personalizzare i propri accessori. Clienti e staff rimangono in collegamento anche a distanza grazie al gateway del sito internet», ha spiegato Kolj Kiofsky, global evp retail management di Swarovski.
Per quanto riguarda l’eCommerce, la proposta di Zalando si allarga anche al business B2B: «Con il lancio di Connected Retail abbiamo messo in collegamento con i nostri sistemi oltre 2.200 retailer in 8 Paesi per un totale di 4,6 milioni di ordini», ha ricordato il vice president direct to consumer di Zalando, Carsten Keller. Attraverso questo progetto, il marketplace tedesco è riuscito a creare un network di negozi fisici che fungono da punti di stoccaggio merci. Silos di prodotti dislocati sul territorio e capaci di rispondere agilmente alle variazioni di inventario sulla piattaforma di cui diventano a tutti gli effetti dei supplier.
Evoluzioni che si stanno concretizzando anche nel F&B, dominato dagli aggregatori. «Il delivery è una strada che in moltissimi hanno percorso ma da cui è difficile estrarre grandi profitti. Per questo bisogna fare chiarezza e trovare le giuste sinergie per abbracciare dei trend che sono qui per rimanere e impattano le nostre abitudini. Pensiamo ai centri commerciali: prima il F&B era la chiave di volta per aumentare i profitti e attirare clientela. Ora si riparte da zero, ma con l’obiettivo di farsi trovare pronti», ha concluso Benjamin Calleja ceo e founder di Livit, design company attiva in 40 Paesi al mondo.
Mercati e shopping, come rinasce la città
Con l’esecuzione dei lockdown a livello locale e nazionale, il relativo smart working e il blocco di scuole e terziario, il ruolo dei centri urbani è stato rimesso in discussione. L’assenza di colletti bianchi e turisti ha quindi lasciato spazio agli abitanti di zone che si sono ritrovate sguarnite. Un tema su cui si è concentrato il panel Reshaping urban landscapes to be fit for the future.
Dal dibattito è emersa chiara l’idea di ritornare a presidiare questi luoghi. Come sta provando a fare Ingka Centres: «Basandoci su 40 anni di esperienza nel settore degli shopping centre e con oltre 45 strutture attive, abbiamo deciso di avviare un progetto di sviluppo urbano. Con l’apertura dei nostri meeting places, come il Kings Mall di Londra aperto a inizio anno, vogliamo fornire una nuova esperienza ai residenti fornendo loro una proposta convenience, in linea con lo stile del quartiere e caratterizzata dall’offerta di local heroes», ha raccontato Ekaterina Kirichenko, concept & customer experience developer di Ingka Centres.
Una mission a cui, a Oslo, ha cercato di dare risposta anche lo sviluppatore immobiliare OSU. Nell’ex zona portuale di Bjørvika, la società ha completato il progetto misto Barcode: 12 edifici in fila a uso commerciale, residenziale e uffici. Oppure Time Out Market, format nato a Lisbona grazie alle conoscenze del gruppo editoriale omonimo che ha ridato nuova vita al mercato cittadino ospitando 26 ristoranti, 8 bar e dozzine di altri negozi nonché artigiani del cibo. Insomma, la versione più autentica e moderna della food hall.
Un fenomeno, quello che lega F&B e mercati, messo in evidenza da Joan Bousquets, professore ad Harvard, architetto e progettista urbano: «Da Barcellona a Tolosa, il reshaping delle città deve avere l’ambizione di mantenerle attive, vitali. I mercati cittadini rappresentano storicamente dei punti nevralgici per la popolazione tanto che il loro rilancio rappresenta una leva per tutte le attività circostanti: dai bar alle caffetterie, passando per ristoranti e negozi che intercettano un traffico residente più fedele».
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