In Italia il volume investito nel 2020 ha raggiunto quota 8,8 miliardi di euro, in contrazione del 29% rispetto all’anno record 2019 e in linea con il 2018, su cui avevano pesato incertezza politica e aumento dello spread.
Dall’analisi condotta da CBRE emerge che l’asset class Uffici mantiene la sua posizione predominante, ma si registra un calo nel take-up a Milano e a Roma. Ottima performance, invece, della logistica, che si conferma l’asset class più resiliente dell’anno appena concluso. Per il settore retail il volume di investimenti si è fermato a 1,4 miliardi, in calo esattamente del 29% rispetto al 2019.
In generale la pandemia da Covid-19 ha provocato un rallentamento e conseguente slittamento della pipeline degli investimenti, soprattutto a causa delle durissime misure restrittive messe in atto durante i periodi di lockdown. Inoltre, l’emergenza sanitaria e le conseguenti misure hanno accelerato la diffusione dell’eCommerce e di fenomeni come lo smart working e il remote working, da cui è derivata un profonda incertezza sull’evoluzione dei trend di mercato di determinate asset class.
L’interesse si è concentrato quindi su prodotti core in location prime mentre sono pochissime le operazioni value-add. La quota di investitori stranieri si è ridotta al 58% rispetto a una media del 69% negli ultimi 5 anni; questo dato non segnala un minore interesse per il mercato italiano, ma un atteggiamento probabilmente più prudenziale e cautelativo dovuto alla situazione di incertezza causata dalla pandemia. Sono rimaste per lo più invariate, invece, le abitudini di investimento degli investitori italiani, che hanno manifestato maggiore fiducia nel mercato locale a dispetto delle incertezze del periodo, superando leggermente il volume investito nel 2019 e portando a compimento importanti operazioni, come l’acquisto del Palazzo delle Poste, lo storico trophy asset in Piazza Cordusio a Milano, da parte di un club deal di investitori coordinato da Mediobanca.
Guardando al 2021, CBRE prevede un primo semestre ancora difficile, in attesa che il mercato ritrovi una sua identità; questo potrebbe avere un impatto sui volumi complessivi, anche nel caso di una ripresa a partire dalla seconda metà dell’anno.
Logistica e Retail
Ottima la performance del settore Logistica che, con 1,4 miliardi di investimenti e un 100% di investitori stranieri, si conferma l’asset class più resiliente del 2020 e supera il volume registrato nel 2019. L’anno appena trascorso ha definitivamente consolidato alcuni trend, in primis la transazione di progetti super core con yield che rispecchiano ormai la media europea. Questi progetti suscitano l’interesse di investitori che non guardano alla location in senso stretto, ma si focalizzano su macro-aree e assi di collegamento più ampi. Inoltre, in direzione totalmente opposta all’asset class uffici, nel caso della logistica la sostenuta domanda di nuovi e moderni spazi da parte degli occupier permette la crescita dei volumi di investimento attraverso progetti di sviluppo. Il take-up registrato, pari a 2,2 milioni di mq, che ha portato a buoni risultati per il 2020, lascia prevedere un ulteriore rafforzamento per l’anno appena iniziato: la richiesta di spazi elevata spinge gli investitori a considerare nuovi prodotti e il 2021 vedrà la realizzazione di numerosi progetti di sviluppo, anche di carattere speculativo. Questo trend, già sperimentato negli altri Paesi, sta portando anche all’ingresso nel mercato di investitori che, pur osservando questo segmento da tempo, non si erano mai approcciati alla logistica.
Il settore Retail ha fatto registrare investimenti per 1,4 miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019. Fortissima, in questo caso, la componente domestica. Durante l’anno non si sono registrate transazioni significative legate ai centri commerciali (con un totale di 299 milioni di euro di investimenti). A guidare i volumi sono state le operazioni legate alla Grande Distribuzione Organizzata e quelle super core High Street (con un totale di 345 milioni di euro), per lo più tramite immobili mixed-use. Difficili le previsioni per il 2021: sarà necessario attendere l’allentamento delle misure legate ai luoghi dello shopping e che il Net Operating Income ritrovi un suo equilibrio prima di vedere operazioni di rilievo, che potrebbero anche riguardare attività di portafoglio da parte di investitori istituzionali. Continueranno invece, probabilmente, le operazioni su supermercati e immobili mixed-use. Buona, però, la pipeline di sviluppi, che dopo un iniziale rallentamento non ha subito particolari conseguenze a seguito dell’emergenza sanitaria, ma si concentra principalmente su prodotti localizzati in mercati primari, in particolare centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
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