La recente notizia del contratto di locazione con OVS per lo store Upim di Corso Buenos Aires a Milano ha una duplice valenza: il mercato italiano e il capoluogo lombardo in particolare rimangono al centro nella strategia di Meyer Bergman; l’high street si conferma un target primario per investitori internazionali e grandi retailer.
A Peter Evans, vice presidente del colosso di gestione e investimenti immobiliari, che in Italia vanta anche la location delle ex Corti di Baires, r&f ha chiesto di interpretare le tendenze che stanno interessando l’high street retail e il retail in generale in questa fase post lockdown.
Interview with Peter Evans, vice president at Meyer Bergman (English version)
In che misura incidono sulla vostra strategia di investimento in Italia, e a Milano nello specifico, la crisi economica dovuta all’emergenza Covid-19 e la crescita esponenziale dell’eCommerce?
Milano è chiaramente una delle città più importanti d’Europa per i retailer e il fatto che OVS abbia firmato un contratto di locazione durante il lockdown dimostra una grande fiducia nella location e nel capoluogo lombardo. Rispetto a questa tipologia di immobili commerciali, gli investitori hanno un approccio di lungo termine per cui si concentrano sulla qualità della location e del tenant, piuttosto che sull’attuale crisi sanitaria che è più una questione di breve periodo. L’eCommerce è ovviamente un qualcosa di cui abbiamo visto l’effetto sul retail real estate nel Regno Unito, dove sono cambiate le abitudini di acquisto e i piani di espansione dei marchi. Ma i retailer sono resilienti e il commercio al dettaglio è sempre stato il più dinamico tra i business. I brand sono più che mai concentrati nel fornire una customer experience entusiasmante e la crescente quota di vendite per il commercio online ne sarà il motore. In sintesi, i retailer si stanno adattando a un approccio omnicanale, e il negozio fisico è una componente molto importante di questa strategia. Credo, dunque, che lo stock di retail property si ridurrà, ma la qualità dello stock migliorerà insieme alla qualità dell’offerta e dell’esperienza d’acquisto.
Sempre su Buenos Aires siete attivi con un altro progetto: le ex Corti di Baires. Quali sono i tempi per il completamento dell’iniziativa? Il lockdown ha in qualche modo rallentato e/o modificato i vostri piani?
Consegneremo le unità commerciali (6.500 mq) nell’aprile 2021 e quelle residenziali (161 appartamenti) saranno completate nel settembre dello stesso anno. Il blocco ha ritardato il progetto di circa 4 o 5 mesi, a causa non solo del tempo in cui non abbiamo potuto lavorare sul sito, ma anche dell’interruzione della catena di fornitura nelle settimane precedenti e successive. Detto questo, siamo molto contenti dell’interesse dei retailer e firmeremo a breve i nostri primi due contratti di key lease.
Guardando al vostro portfolio, su quali progetti siete impegnati in Europa? A quanto ammontano attualmente i vostri investimenti complessivi in immobiliare retail?
Negli ultimi anni, dopo l’ultimo acquisto pure retail nel 2014, ci siamo allontanati da questa tipologia di asset. Ora abbiamo un portafoglio diversificato di immobili urbani a uso misto in città chiave nel Regno Unito, in Francia, Germania, Irlanda, Norvegia e Svezia. Siamo anche molto attivi nella nostra “piattaforma logistica Crossbay”, che detiene circa 40 asset in Italia, Spagna, Francia e Paesi Bassi, con l’ambizione di far crescere questo numero in modo sostanziale. Il valore del nostro AUM è attualmente di 3,9 miliardi di euro.
Infine, la chiusura di oltre 1.200 negozi nel mondo da parte di Inditex certifica ulteriormente le difficoltà del segmento fashion, correlate anche a un tema di costi e affitti sia nei centri commerciali sia nelle location urbane. Come vi state organizzando per affrontare questa fase di mercato, soprattutto in un’ottica di collaborazione con i tenant?
Come già accennato, in futuro ci sarà meno domanda di immobili retail, ma crediamo che ci sarà sempre una forte domanda per le prime location. Di principio, quindi, acquistiamo solo immobili nelle migliori posizioni. Guardando alla relazione landlord – tenant, ci aspettiamo che i retailer chiederanno un rapporto flessibile e collaborativo ai proprietari che, se vorranno attrarre i migliori brand della categoria, dovranno trattarli come veri e propri partner commerciali. Una parte fondamentale per rendere questo rapporto di successo e simbiotico è la scelta del giusto retailer e del giusto tenant mix per la location. In questo modo possiamo avere successo tutti.
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