Nei primi tre mesi del 2020 gli investimenti in immobili commerciali in Italia si sono mantenuti in linea con il Q1 del 2019, a quota 1,7 miliardi di euro, ottenuti grazie alla chiusura di poco più di quaranta operazioni. Ma lo shock determinato dalla crisi Coronavirus, come specificato dall’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy, è atteso negli altri quarter dell’anno. Il risultato si allinea anche alla media dei Q1 degli ultimi cinque anni ed è superiore del 25% circa rispetto a quella degli ultimi dieci.
I settori
Tra i segmenti analizzati da BNP Paribas spicca quello Retail, che ha raggiunto volumi totali per circa 680 milioni di euro, dei quali circa 435 sono stati corrisposti da Unicredit S.p.A. per l’acquisizione, dai soci di minoranza, di una partecipazione pari al 32,5% del capitale di La Villata S.p.A. società immobiliare controllata da Esselunga S.p.A e proprietaria di gran parte dei punti vendita della catena. Il settore Uffici, invece, ha registrato una riduzione di circa il 50% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, per un volume di investimenti pari a circa 520 milioni di euro ottenuto da una decina di operazioni. L’80% circa di questi volumi si è concentrato nella città di Milano. La Logistica continua a crescere, totalizzando investimenti per circa 225 milioni di euro, +65% circa rispetto al Q1 2019, quasi interamente concentrati nel Nord Italia. Al contrario crolla il settore alberghiero, con poco più di 60 milioni di euro (-80% circa rispetto al Q1 2019) investiti in piccole operazioni. Poco meno di 170 milioni di euro i volumi relativi al settore Alternative che includono, tra gli altri, investimenti relativi a un paio di RSA nel Nord Italia. L’operazione chiusa da Unicredit S.p.A. ha contribuito a rendere la quota dei capitali domestici investiti nel primo trimestre 2020 pari al 55% circa, mentre fra i capitali internazionali hanno prevalso i tedeschi e i francesi.
Milano e Roma
Il capoluogo lombardo ha risentito del calo del settore uffici (-45% circa e quasi la metà delle operazione concluse), registrando una flessione del 30% rispetto al Q1 2019, per un valore totale di 660 milioni di euro. A Roma gli investimenti sono stati pari a circa 110 milioni di euro, dimezzati rispetto al Q1 2019 e relativi alla chiusura di quattro operazioni. L’analisi dei rendimenti netti prime al Q1 2020 evidenzia stabilità da diversi trimestri per tutte le asset class. Nel dettaglio, gli uffici a Milano e Roma rendono reciprocamente il 3,30% e il 4 per cento. Nella città meneghina, il retail – centri commerciali il 5,50% e l’high street il 3,10%, mentre nella Capitale l’High Street si posiziona sul 3,35%. La logistica a Milano rende il 5,25%.
Le dichiarazioni
«Il primo trimestre del 2020 si chiude quindi con livelli di investimenti non dissimili da quanto registrato nei primi tre mesi degli ultimi anni. Questi numeri tuttavia non esprimono ancora l’impatto dello shock esogeno che stiamo vivendo a causa della pandemia COVID-19 e che dovrebbe essere presente invece nel secondo trimestre – commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy – Il contesto macroeconomico vede ovunque il rafforzamento della liquidità e il mantenimento di bassi tassi di interesse grazie agli interventi di politica monetaria espansiva in atto per contrastare la recessione economica da COVID-19. Difficile fare previsioni su un futuro il cui andamento è molto legato all’evoluzione e alla durata della pandemia e agli sforzi messi in campo da tutti i Paesi per affrontarla. Come sempre in situazioni di elevata incertezza, ci si aspetta che gli investitori affrontino con maggiore cautela qualunque tipo di operazione privilegiando fra le diverse forme di investimento i cosiddetti defensive asset quali, ad esempio, i prodotti immobiliari e, fra questi, in particolare gli asset core, di qualità, più liquidi e che garantiscono un reddito certo nel lungo periodo», conclude Zanzottera.
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