Il 2020 di Klépierre, a livello di gruppo, mostra segnali in chiaroscuro. L’impatto del Covid in tutti i paesi in cui è attiva ha portato a difficoltà evidenti, ma, di contro, nei periodi estivi e in generale nei giorni di completa apertura le vendite dei tenant hanno tenuto.
Nel complesso, il Gruppo ha calcolato 2,1 mesi di chiusura completa dell’intero portafoglio nel 2020. L’Italia, in virtù di restrizioni più durature, è tra i mercati in maggiore sofferenza. Tra gli investimenti, rimane in essere quello per Shopville Gran Reno.
Vendite al dettaglio
Nel 2020, le vendite al dettaglio (esclusi i giorni di chiusura) si sono attestate all’89% del livello dell’anno precedente, illustrando la resilienza del business in una situazione sanitaria avversa e il rapido rimbalzo all’indomani delle varie chiusure in tutta Europa. Le attività del Gruppo – ha dichiarato l’azienda nella relazione annuale – hanno registrato una performance migliore del previsto, in particolare i centri commerciali convenience (94% del livello dell’anno precedente), ma quelli situati vicino agli snodi di viaggio hanno risentito del basso numero di pendolari e di turisti. Per area geografica, la Francia ha registrato due forti e rapidi recuperi delle vendite dopo le chiusure da marzo a inizio giugno e novembre, con le vendite dei retailer che hanno raggiunto il 94% del livello dell’anno precedente nel terzo trimestre e l’hanno addirittura superato in dicembre (+1%). Gli affari sono stati robusti anche in Scandinavia (93% del livello dell’anno precedente), soprattutto in Norvegia, dove le vendite sono state sostanzialmente stabili rispetto al 2019. Al contrario, nei mercati che hanno subito restrizioni durature, come Spagna (78% del livello dell’anno precedente) e Italia (87%), l’andamento delle vendite dei retailer è stato tendenzialmente più debole.
Riscossione degli affitti
Klépierre prevede di riscuotere l’84% della fatturazione totale per il 2020. Al primo febbraio, la società ha incassato l’81%, con 32 milioni di euro ancora da recuperare. Al netto degli abbattimenti degli affitti (116 milioni di euro, di cui 102 milioni di euro che incidono sull’NRI 2020), il tasso di raccolta sarà del 91%. L’importo in sospeso (108 milioni di euro) è stato accantonato per perdite di credito. Si tratta principalmente di ristoranti, cinema e altri operatori del tempo libero, agenzie di viaggio e tenant insolventi e/o in fallimento. Questo tasso di riscossione varia di trimestre in trimestre. Nel Q2 e nel Q4, la raccolta è stata influenzata dalle chiusure (rispettivamente 64% e 79%), mentre è stata più alta quando i negozi erano aperti (98% nel Q1 e 94% nel Q3).
Reddito netto da locazione
Il reddito netto da locazione (NRI) è stato pari a 846,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020, in calo del 25,2% rispetto al 2019. Ciò include un impatto di 210,5 milioni di euro dovuto agli abbattimenti degli affitti e agli accantonamenti per perdite su crediti; una riduzione di 29,5 milioni dei ricavi variabili (in calo del 26%), compresi i turnover rent, i redditi da parcheggio e il leasing speciale; un impatto di 31,9 milioni di cessioni, principalmente attribuibile alla vendita del portafoglio ungherese alla fine del 2019; e un impatto di 12,4 milioni che riflette le variazioni sfavorevoli dei tassi di cambio e altre voci non ricorrenti, parzialmente compensato da nuovi affitti derivanti da estensioni o sviluppi recenti.
Leasing
Nel 2020, l’attività di leasing si è concentrata principalmente sul raggiungimento di accordi per periodi di blocco al fine di ottimizzare la riscossione degli affitti e/o di estendere le locazioni su negozi mirati. Ad oggi, sono stati concordati 4.972 accordi con i retailer, concedendo concessioni di affitto per periodi di blocco. In cambio, il Gruppo ha ottenuto una media di 1,9 anni di estensione dei contratti di locazione su 1.933 contratti. Un totale di 951 contratti di locazione sono stati firmati nel 2020, generando una reversibilità positiva del 4,5%. La variazione dell’occupancy (in calo di 180 punti base al 95,2%) è principalmente attribuibile a un’attività di leasing più lenta rispetto al 2019. Tra le operazioni concluse nel corso dell’anno, Klépierre ha siglato a dicembre un importante accordo con Primark per l’apertura di sette nuovi negozi in Francia e in Italia, sottolineando la partnership di lunga data tra le due aziende e la capacità di Klépierre di adattare i suoi centri commerciali per sostenere i player in espansione. I nuovi negozi andranno a completare gli 11 siti esistenti nel portafoglio di Klépierre, con l’ultimo che ha aperto su 6.650 mq a Belle-Épine (regione di Parigi) all’inizio di luglio. Il Gruppo ha anche continuato a sostenere il crescente slancio delle insegne di tendenza, come dimostrato dagli accordi con Normal, Hubside e Rituals. Inoltre, lo specialista di smartphone Huawei ha aperto i suoi primi due negozi nei centri commerciali Klépierre a La Gavia (Madrid) e Créteil Soleil (regione di Parigi), mentre Swarovski ha inaugurato una nuova boutique a Hoog Catharijne (Utrecht) e Pandora ha lanciato nuovi flagship a Globo (Milano) e Sadyba Best Mall (Varsavia). Nel corso dell’anno sono stati anche siglati accordi nel sotto-segmento sport con l’apertura di nuovi negozi Decathlon (Nový Smíchov, Praga), XXL (Gulskogen, regione di Oslo), Nike (Assago, Milano) e JD Sports (Mayol, Tolone; Tourville, Rouen).
Infine, il Gruppo ha continuato ad ampliare l’offerta Food & Beverage con il lancio del concetto Destination Food, in particolare a Emporia (Malmö) e Nový Smíchov (Praga).
Debito
Al 31 dicembre 2020, l’indebitamento netto consolidato ammonta a 9.054 milioni di euro, contro gli 8.830 milioni di euro di un anno fa, ovvero un aumento di 224 milioni di euro, inferiore alla diminuzione del flusso di cassa corrente netto (270 milioni di euro). Il Gruppo ha adottato infatti una serie di misure atte a contenere le uscite di cassa, in particolare gli investimenti. Il rapporto Loan-to-Value (LTV) è pari al 41,4% al 31 dicembre 2020, in aumento di 140 punti base rispetto al 30 giugno 2020. Il rapporto debito netto/EBITDA è pari a 10,8% al 31 dicembre 2020, mentre l’indice di copertura degli interessi resta elevato (7,3%).
Finanziamento
Per rafforzare la sua posizione di liquidità nel 2020, il Gruppo ha raccolto 1,5 miliardi di euro in nuove obbligazioni con un rendimento medio dell’1,5% e una scadenza di 9,5 anni, e ha firmato una nuova linea di credito revolving legata alla sostenibilità di 1,4 miliardi di euro, con una scadenza di 5 anni. Grazie a queste operazioni, la posizione di liquidità di Klépierre si attesta a 3,2 miliardi di euro al 31 dicembre 2020, coprendo tutte le esigenze di rifinanziamento fino a maggio 2024. Infine, il costo medio del debito ha continuato a diminuire nel corso dell’anno, attestandosi all’1,2% contro l’1,5% del 2019.
Investimenti e cessioni
Nel 2020, Klépierre ha contenuto le uscite di cassa a un numero limitato di progetti già impegnati (principalmente Hoog Catharijne a Utrecht, Créteil Soleil in Francia e Gran Reno in Italia), sottolineando la disciplina finanziaria del Gruppo. Complessivamente, gli investimenti totali nel 2020 ammontano a 181,3 milioni di euro (in particolare 96,3 milioni di euro sui progetti di sviluppo e 81,5 milioni di euro sul portafoglio permanente), significativamente al di sotto del livello dello scorso anno (310,9 milioni di euro; 190 milioni di euro sui progetti di sviluppo e 116,7 milioni di euro sul patrimonio permanente). In futuro, il Gruppo continuerà a monitorare attentamente le uscite di cassa e prevede di spendere solo 94 milioni di euro nel 2021 per i progetti di sviluppo.
Parallelamente, nel 2020, Klépierre ha ceduto attività non-core per un corrispettivo totale di 155,6 milioni di euro (escluse le tasse di trasferimento, quota totale), il 3% al di sopra della valutazione.
Outlook
Per il 2021, il Gruppo prevede che il flusso di cassa corrente netto raggiunga 1,90 euro per azione (escluso l’impatto dell’ammortamento delle concessioni di affitto Covid-19). Questo presuppone che le attuali misure di chiusura che interessano il 60% dei negozi Klépierre non durino oltre il marzo 2021. Complessivamente, ciò rappresenta un periodo di chiusura equivalente a 1,5 mesi per l’intero portafoglio e un impatto di cash flow stimato di 0,25 euro per azione.
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