La 25° edizione della fiera di Cannes ha acceso i riflettori sul tema del leisure, che raddoppierà nel 2020 con la formula del LeisurUp. Ma le nuove soluzioni ad alto tasso di tecnologia devono ancora tradursi in format dalle redditività garantite. Nel frattempo, non mancano i progetti retail RE, con una forte impronta sulla rigenerazione immobiliare.
Di Andrea Penazzi
Cannes con Mapic e LeisurUp, Milano con Mapic Italy e The Happetite (ex Mapic Food). Da un lato, la sinergia tra la fiera francese e il doppio appuntamento italiano che di fatto si sono suddivisi i due semestri dell’anno; con la prima che, dopo aver compiuto un quarto di secolo, tornerà il 18-20 novembre 2020 nella suggestiva location del Palais des Festivals, e il secondo che si terrà il 28 e 29 aprile 2020 al MiCo. Dall’altro, un sentiment diffuso tra le aziende italiane che vedono nell’appuntamento meneghino una vetrina più che efficace per rapportarsi non solo al mercato nazionale ma anche a quello internazionale.
Nonostante una difficile fase di mercato che si è tradotta in qualche forfait, i numeri di Mapic 2019 (13-15 novembre) si confermano di grande interesse: 8.200 partecipanti, provenienti da oltre 80 paesi, 600 espositori, 2mila retailer, 2.200 sviluppatori e 1.300 investitori. E il lancio del Leisure Day, che si è svolto il 12 novembre, ha registrato il tutto esaurito. Evento che ha ispirato gli astanti con innumerevoli opportunità, rese possibili da una tecnologia in costante progresso, ma che prestano il fianco a elevati investimenti iniziali dai ritorni ancora incerti.
Francesco Pupillo, deputy director Mapic Markets – Real Estate Division presso Reed MIDEM
«Viviamo in un’epoca di trasformazione del mercato, di rivoluzione digitale e di nuovi modelli di business. La trasformazione inficia la funzione del punto di vendita, a fronte di nuovi driver che influenzano il comportamento del consumatore – ha dichiarato Francesco Pupillo, deputy director Mapic Markets – Real Estate Division presso Reed MIDEM, in apertura al principale convegno organizzato dal CNCC – Registriamo quindi due macro trend: il retail tradizionale che adotta format nuovi più esperienziali e la crescita dei format food e leisure». Arrivando a parlare di Mapic Italy e The Happetite, Pupillo ha specificato che la fiera si svolgerà in una location più estesa, su due livelli, con un’area dedicata all’innovazione più grande e, novità, un piccolo spazio riservato al leisure. The Happetite acquisirà maggiore rilevanza rispetto alla precedente edizione di Mapic Food e vi prenderanno parte anche numerosi franchisee partner e investitori, con un orizzonte sempre più internazionale. In occasione dello stesso convegno, Stefano Nigro, direttore del foreign investment department dell’Italian Trade Agency, ha sottolineato l’importanza a Mapic dell’Italian Pavilion, il più grande padiglione nazionale della fiera con una superficie espositiva di 225 mq, realizzato in collaborazione con CNCC e Confimprese. Nigro ha quindi auspicato una maggiore partecipazione delle istituzioni e degli amministratori in occasione di eventi come Mapic e Mipim.
Non è mai stato così liquido dunque il mercato degli immobili commerciali retail, resilienti per DNA ma chiamati a un forte rinnovamento del contenuto oltre che del contenitore, in virtù di un consumatore sempre meno fedele, alla ricerca di un’experience nella quale il momento dell’acquisto è solo una delle componenti. Multicanalità, cross-canalità e omnicanalità sono le tappe di questo percorso, sino al negozio che diventa showroom. E in termini di soluzioni di intrattenimento si è passati dai tradizionali cinema multisala e dalle palestre, alla realtà virtuale o ancora agli spazi di co-working (il primo in Italia all’interno di un centro commerciale è stato inaugurato di recente con Ceetrus a BelPò vicino a Piacenza), mentre la ristorazione ha più che raddoppiato la propria presenza arrivando a punte del 15-20% della Gla nei nuovi progetti. Nella tre giorni di Mapic abbiamo avuto modo di conoscere realtà internazionali come ARena Space e AviaSim, che propongono soluzioni leisure di forte impatto emozionale grazie un’importante componente tecnologica, e si dichiarano pronte a entrare nel mercato italiano dei centri commerciali. Ma anche aziende di gestione italiane, come la stessa Svicom, ha presentato al Palais des Festivals interessanti soluzioni di realtà virtuale.
Nel panel intitolato How co-working, co-living & cultural changes redesign shopping destinations? Jamie Hodari, CEO & Co-Founder di Industrious, ha dichiarato: «Abbiamo scoperto che lo spazio ufficio al piano terra ora funziona molto meglio dei piani superiori. Le persone vogliono essere in costante movimento nella loro vita. Questo funziona così bene in un centro commerciale dove la gente vuole fare la spesa dopo il lavoro o incontrare gli amici per un caffè a pranzo». In occasione del medesimo evento, Julie Villet, director of UR Lab & CSR presso Unibail-Rodamco-Westfield, ha focalizzato il proprio discorso sulle numerose opportunità di sviluppo riservate agli spazi di co-working negli shopping mall.
La fiera di Cannes si propone dunque come motore di cambiamento: parallelamente al tradizionale Outlet summit che si tiene il giorno precedente l’avvio della kermesse, Reed MIDEM ha introdotto un evento a trazione leisure, il Leisure Day, con l’obiettivo di implementarlo nel 2020 quando i giorni dedicati a questo comparto saranno due, il 17 e il 18 novembre, in uno spazio e con una formula ancora più connotati che daranno vita al LeisurUp.
I progetti
Come da tradizione, il secondo convegno istituzionale CNCC a Mapic è quello dedicato ai nuovi progetti. L’incontro, patrocinato da ITA Italian Trade Agency e intitolato Italy: New development projects, ha visto alternarsi alcune tra le principali iniziative che caratterizzeranno (o hanno caratterizzato se pensiamo al taglio nastro della food hall del Centro Commerciale Curno avvenuta lo scorso 28 novembre) la pipeline dei centri commerciali italiani. Per primo, è stato presentato il progetto che interessa il Waterfront di Levante e il Palasport di Genova, raccontati dal punto di vista dell’amministrazione locale, con l’intervento di Marco Bucci, sindaco della città ligure, e dello sviluppatore, con Massimo Moretti, presidente CNCC e general manager di CDS Holding. Tale progetto sarà commercializzato da CBRE e andrà a inserirsi nel più ampio intervento di trasformazione urbana a firma di Renzo Piano: oltre 100mila mq di superficie complessiva, che comprendono retail, office, hotel, residenziale e student housing. A seguire, il progetto di TO Dream, descritto da Edoardo Favro, managing director di RES, che insisterà su 270milq mq nell’ex area industriale Michelin a Torino, con un fronte strada di 1,2 km. L’iniziativa prevede la realizzazione di 75mila mq di Gla, di cui 45mila destinati a shopping, ristorazione e servizi, e 30mila a leisure, con anche un’area eventi da 1.200 posti a sedere. Dovrebbe quindi essere un urban district, nella sdoganata formula dell’open mall, la cui progettazione è affidata a Lombardini22. In successione, Roberto Fraticelli, head of Italy di Eurocommercial Properties, ha illustrato l’ampliamento del Centro Commerciale Curno con una nuova food hall di oltre 5.300 mq e 17 ristoranti (sul numero di gennaio/febbraio di r&f è previsto un dossier di approfondimento). Un ulteriore progetto di recupero post industriale è quello dell’ex area FAS a Cagliari, raccontato alla platea di Mapic da Fabio Porreca, Ceo di Svicom. Situate a pochi minuti dal capoluogo sardo, collegate direttamente all’aeroporto cittadino e nell’immediata vicinanza di una stazione ferroviaria, le ex acciaierie dovrebbero ospitare in spazi indoor e outdoor delle destinazioni fashion, food, alimentare, di coworking e ancora un leisure park, per una Gla di circa 58mila mq distribuita internamente su due livelli.
Da pochi mesi in portfolio a Ceetrus, il nuovo Merlata Mall si svilupperà su una superficie di circa 70mila mq, nel cuore del primo urban smart district milanese, e sarà costituito da due futuristici edifici collegati tra loro, adiacenti al complesso residenziale Uptown e collegati grazie a un ponte pedonale con l’area Expo – MIND. Nella propria presentazione Anand Remtolla, site leader Cascina Merlata Ceetrus Italy, ha puntato su alcuni numeri: 150 negozi, 22mila mq di leisure, un fresh supermarket di 5/6.000 mq e un urban farm di 20mila mila metri quadrati. Ma, non compresi nel palinsesto dell’evento CNCC, sono molteplici i progetti in fase di realizzazione. Tra questi spicca ad esempio Milanord2, che vede impegnati SCC e Ceetrus. Dell’iniziativa che insiste sul comune di Cinisello Balsamo, di cui r&f ha parlato con Robert Strom, group portfolio manager di SCC, si sottolineano i 10mila mq di ristorazione, che non saranno concentrati in un’unica food court, e soprattutto la Sky Plaza di 40mila mq in copertura, con destinazione leisure al 100% di fruizione gratuita. La stessa società francese ha presentato al mercato il nuovo progetto dei Mercati Generali a Roma, situato nel cuore della Capitale, dove grande spazio sarà destinato a food (7.800 mq), cultura e tempo libero. L’iter autorizzato è in dirittura di arrivo. Di primario livello, con protagonista nello sviluppo e nella commercializzazione Gruppo Irgen, mentre Design International cura la progettazione, è il progetto di Maximall Pompeii. Il futuro mall vanterà una location unica a poche centinaia di metri dagli scavi archeologici, sarà ricco di medie superfici di vendita con una piastra di 3mila mq dedicata in particolare ai premium brand. Ulteriore valore aggiunto sarà dato dall’offerta leisure ed entertainment, pensata per «creare un connessione tra cultura, arte, archeologia e divertimento per l’intera famiglia, con anche uno spazio di 2/3mila mq dove sarà possibile vivere le emozioni degli scavi con percorsi informativi che ne rispecchiano l’area – ha dichiarato a r&f Francesco Furino, managing director di Irgen Retail Management – L’investimento è nell’ordine dei 150 milioni di euro, con un obiettivo di apertura entro la fine del 2021 e un flusso di visitatori annuo stimato in oltre 12 milioni di persone. In termini architettonici si faranno apprezzare le due piazze, una indoor e una outdoor, con una grande fontana danzante esterna».
Prosegue inoltre la promozione di Caselle Open Mall, un’iniziativa iconica che riprende l’architettura del centro città di Torino, con 230-240 punti vendita complessivi organizzati in cluster tematici. Dallo stand di Aedes SIIQ, Gabriele Cerminara, Coo&Cio, ha sottolineato come circa il 30% degli accordi sia già stato sottoscritto e come si stia lavorando per rendere ancora più appealing l’offerta leisure da 18mila mq complessivi, di cui 5mila in gestione a National Geographic.
Nel 2020 IGD SIIQ arriverà a completare il progetto di Porta a Mare a Livorno, con la parte già attiva del food, dei servizi e dell’intrattenimento che sta dando molte soddisfazioni, mentre gli altri progetti della società bolognese sono verticali sull’ammodernamento e la valorizzazione del portafoglio esistente. Tra questi Roberto Zoia, direttore dello sviluppo e della gestione del patrimonio, ha menzionato a r&f Le Maioliche di Faenza, il centro di Conegliano e soprattutto quello di San Benedetto del Tronto, su cui va sottolineata la firma di Lombardini22. Guardando al 2020, la società si appresta a lanciare il restyling del centro La Favorita di Mantova, ex mall del portafoglio Eurocommercial.
Ulteriori valorizzazioni, in questo caso sia di restyling che di ampliamento, vedono attiva Savills in qualità di gestore sul centro di Torino Lingotto, che sarà sviluppato e commercializzato da Pradera, e ancora nel refurbishment di Centro Leonardo, sul quale il recente ingresso come gestore ha portato a un incremento del footfall a settembre (+5%) e a ottobre (+10%), come spiegato da Corrado Vismara, managing director.
Uno sguardo sull’estero, con molteplici opportunità per i retailer italiani, porta al piano di sviluppo da oltre 7,3 miliardi di euro messo in atto da Ingka Centres, finalizzato a trasformare il proprio portfolio in una nuova generazione di mixed-use “meeting place”. Con focus sull’Asia e in particolare sulla Cina, Gerard Groener, managing director, ha indicato a r&f il progetto di Shanghai, in apertura nel 2022: sarà l’investimento più grande nella storia dell’azienda per una singola iniziativa: oltre 1 miliardo di euro. Progetto che si contraddistingue per la location urbana e per l’elevata sostenibilità ambientale.
Non solo shopping center
Attiva sia sul fronte dei grandi mall che in ambito high street, Rustioni & Partners ha presentato al mercato l’avanzamento del progetto WaltherPark. L’iter autorizzativo è stato completato, la fine dei lavori di demolizione dell’immobile preesistente è fissata per gennaio e quelli di costruzione vera e propria prenderanno il via a giugno 2020, con una previsione di taglio del nastro per la fine del 2022 o nella primavera del 2023. Simone Burasanis, head of shopping centers, retail parks and stand alones della nota società di intermediazione immobiliare, ha sottolineato che dal mese di febbraio la commercializzazione sarà pienamente operativa. Parallelamente Rustioni & Partners sta portando avanti la commercializzazione a Milano del progetto di Porta Vittoria, galleria di circa 10mila mq già costruita con previsione di apertura entro la fine del 2020, e delle ex Corti di Baires, che ha preso il nome di Corso Buenos Aires 59 e che vanta 7mila mq di Gla suddivisi su tre livelli. Restando nella città meneghina, sulla riqualificazione di via Orefici si è espresso Fabrizio Catelli, head of retail department presso GVA Redilco: «Sarà un cluster di aziende premium, dove hanno già inaugurato Tommy Hilfiger, Levi’s e Under Armour, mentre l’anno prossimo vi aprirà il primo flaghship store di un’azienda di caratura mondiale, su una location di 2mila mq, che completerà l’offerta di questo building caratterizzato da una vocazione premium e fashion per i giovani. Nel selezionare i brand – ha sottolineato il manager – cerchiamo aziende innovative e che abbiano un progetto retail a medio termine».
Non mancano infine i progetti sul canale travel, che vede impegnata Lombardini22 nel network di Grandi Stazioni Retail, come raccontato a r&f da Adolfo Suarez, partner Lombardini22, director L22 Retail. In particolare, l’azienda di progettazione è attiva a Napoli Centrale sulla riqualificazione della piazza antistante, piazza Garibaldi, e sulla nuova food court. Collaborazione, quella con GS Retail, di cui il manager auspica una futura estensione.
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