Intervista ad Andrea Amoretti, director client solution di Scannell Properties.
Andrea Amoretti, director client solution di Scannell Properties.
Come è andato il primo semestre 2020? Che impatto ha avuto finora l’emergenza Covid?
Per dare un esempio di come l’emergenza Covid abbia accelerato alcuni processi già in corso nel mondo della logistica, basti osservare che il take-up dei settori eCommerce e parcel distributor ha registrato un aumento del 44% e del 26% nel primo semestre del 2020 rispetto al primo semestre 2019, mentre il take-up complessivo è calato del 15% circa. Scannell Properties, società privata americana di investimento e sviluppo immobiliare focalizzata sulla gestione di progetti industriali e logistici su larga scala, dal 2018 presente anche in Europa, ha lavorato durante l’emergenza per soddisfare l’incremento di richieste build-to-suit da parte dei settori in espansione e per mitigare il rallentamento del proprio programma di sviluppo speculativo, dovuto all’allungamento dei tempi autorizzativi dei progetti da parte della Pubblica Amministrazione. Questo, per poter fare fronte alle richieste di spazio da parte di quei settori che stanno operando una razionalizzazione delle proprie catene di rifornimento e distribuzione; come
il grocery.
Come si presenta il mercato italiano alla ripresa autunnale?
Scannell Properties ritiene da sempre che la logistica del freddo presenti grandi opportunità di sviluppo, soprattutto grazie alla razionalizzazione e all’efficientamento della catena di trasporto, che in Italia purtroppo risente dello scarso interesse manifestato generalmente dagli investitori nei confronti dei magazzini refrigerati. L’incremento della richiesta di consegne a domicilio impone ai retailer alimentari e ai loro fornitori di servizi logistici una riorganizzazione funzionale e noi siamo pronti ad assisterli.
eCommerce e delivery sono diventate sempre più centrali nell’ambito retail e molti brand hanno investito per la prima volta in questo canale. Cosa servirebbe a un brand che ora volesse fare il salto di qualità in termini di integrazione logistica e omnicanale?
Aprire un canale di commercio online sta ormai diventando un’esigenza, oltre che un’opportunità, per le aziende del settore commerciale. Tuttavia, le consegne a domicilio comportano costi considerevolmente superiori a quelli di un trasporto massiccio verso i tradizionali spazi di vendita. La sfida è mantenere competitività nonostante l’incremento dell’incidenza dei costi di trasporto sul prezzo complessivo del prodotto. Se, da un lato, prodotti già di per sé costosi risentono percentualmente meno di questo fenomeno, dall’altro lato, i retailer di prodotti a basso costo si vedono costretti ad aumentare notevolmente i propri volumi di vendite online, per compensare la ridotta marginalità, oppure a mantenere prevalentemente i canali di vendita tradizionali. La buona notizia per le aziende che intendono approcciare l’eCommerce è che il settore logistico nel 2020 ha investito nella razionalizzazione delle catene di trasporto, implementando sempre più automazione dei magazzini e consolidando quei depositi decentrati per ragioni più storiche che operative.
Quali sono le condizioni più ricercate per un investimento logistico immobiliare quindi?
Un buon investimento nella logistica è dato dalla combinazione di molteplici fattori, primo dei quali rimane sempre e comunque la posizione. La prossimità alla rete di trasporto, al mercato dei consumatori e alla disponibilità di forza lavoro giocano sempre e comunque un ruolo fondamentale. Per portare un esempio, Scannell Properties ha iniziato nel 2019 un programma di acquisizione di aree all’interno dei maggiori centri urbani in Italia, per procedere allo sviluppo speculativo di logistica last mile. Ebbene, alcuni dei nostri clienti si sono mostrati così interessati a quelle aree da decidere di stringere accordi con noi per sviluppi build-to-suit già durante le prime fasi autorizzative.
Tecnologie come AI, automazione, RFID, ecc. rappresentano il valore aggiunto di un immobile logistico. Quali sono le soluzioni più ricercate? E quali i trend?
La spinta del mercato verso maggiori volumi di trasporto, minori tempi di distribuzione e crescente trasparenza verso il consumatore hanno permesso di vedere realizzati magazzini ad alto contenuto tecnologico. Una prospettiva che solo pochi anni fa sarebbe stata considerata avveniristica e al limite della fattibilità. L’implementazione di robot per la movimentazione delle merci all’interno del deposito, da un lato, spinge verso la creazione di macchine sempre più efficienti; dall’altro, impone la creazione di intelligenze artificiali in grado non solo di gestire un insieme di spedizioni, ma di imparare dall’esperienza. L’utilizzo di tecnologie RFID permette inoltre al sistema di conoscere in tempo reale la posizione dell’oggetto spedito, trasmettendo preziosi dati al cervello cibernetico e contemporaneamente offrendo al consumatore l’esperienza di seguire la spedizione e la sicurezza che tutto stia procedendo positivamente. La nuova frontiera sarà l’implementazione di veicoli a guida automatica, per compensare l’ormai cronica scarsità di conducenti.
Dal big box da migliaia di mq allo store high street: come cambierà il loro rapporto nel prossimo futuro?
L’avvento di Internet e dell’intelligenza artificiale hanno portato una rivoluzione nel modo di vivere delle persone e certamente sono cambiate anche le abitudini dei consumatori. Il passaggio dal commercio tradizionale a quello online sta procedendo di buon passo, ma l’eCommerce è ancora lontano dal sostituire l’esperienza di acquisto
in un negozio di lusso situato in un gradevole centro storico. Questo sarà deciso dal mercato. Noi sviluppatori nel settore della logistica possiamo solo registrare la richiesta di sempre più edifici in ambiti urbani, anche refrigerati o con possibilità di implementazione di celle frigorifere, mirati a svolgere consegne a domicilio. Mentre dapprima la domanda si concentrava nelle grandi città, l’incremento degli acquisti online anche nei centri di medio-piccole dimensioni sta comportando l’esigenza di costruire centri logistici last-mile, anche in mercati precedentemente considerati secondari.
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