Come una Spada di Damocle, così lo ha definito Clara Garibello durante la presentazione del XI Report firmato Scenari Immobiliari, l’eCommerce incombe sul mercato dell’immobiliare commerciale. Ma, ha proseguito il direttore di ricerca del noto istituto indipendente di stuti e ricerche, «fisico e digitale sono e sempre più saranno complementari nel connettere consumatore e brand».
Proprio l’eCommerce è diventato quindi un elemento centrale nei criteri di valutazione adottati dai grandi investitori in immobili a destinazione retail. E l’incidenza delle vendite on line ancora contenuta in Italia, pari a circa il 6%, permette di fatto al nostro mercato di risultare più attrattivo.
Nel concreto, i dati diramati ieri mattina nel corso della presentazione di Shopping 2019, il Rapporto sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia con focus high street Firenze, Venezia, Milano e Roma, a cura di Scenari Immobiliari, fissano in 53,8 miliardi di euro gli investimenti complessivi in Europa. In leggera flessione, quindi, rispetto al 2017, con una previsione di crescita dell’1,3% per arrivare a 54,5 miliardi nel 2019. Mentre in Italia il fatturato immobiliare del settore commerciale nel 2018 ha raggiunto gli 8,9 miliardi di euro, che dovrebbero salire a 9,3 nel 2020.
Mercato Europa
Se nel 2015 gli investimenti nel comparto europeo avevano toccato i 65,4 miliardi di euro, negli anni successivi è stato registrato un calo a due cifre culminato nei quasi 54 miliardi del 2018, anno che dovrebbe segnare il punto di ripartenza del settore in previsione di un aumento di poco più di un punto percentuale per il 2019.
«L’andamento del mercato immobiliare commerciale europeo nel 2018 – ha commentato Clara Garibello, direttore di ricerca di Scenari Immobiliari – è stato caratterizzato da una forte polarizzazione che si è manifestata in diversi ambiti, nelle aree geografiche, nelle strutture, nei segmenti di mercato, negli investitori e nelle transazioni. C’è stato un sentiment poco favorevole e si è registrata una correlazione inversa tra investimenti nel real estate e aumento delle vendite online. Ha predominato un atteggiamento di cautela da parte degli investitori, già condizionati da una bassa propensione al rischio, determinata dall’abbondante disponibilità di capitali e dal ridotto costo del denaro, fattori che hanno contraddistinto i mercati negli ultimi anni. Si è registrato un andamento disomogeneo tra i Paesi, che ha premiato quelli dell’area mediterranea quali Spagna, Portogallo e Italia, e penalizzato invece alcuni più a nord, Regno Unito e Germania in primis, dovuto a una disparità correlata alla crescita delle vendite online».
Mercato Italia
Nel 2018 è proseguito il trend di crescita del giro d’affari del comparto commerciale in Italia: dopo il +4,2% registrato nel 2017, lo scorso anno l’incremento è stato pari al 2,9%, per 8,9 miliardi di euro di fatturato, e nel 2019 dovrebbe salire ancora a 9,1 miliardi (+2,2%), fino ai 9,3 del 2020.
«Il mercato immobiliare del commercio in Italia – ha proseguito Garibello – ha chiuso il 2018 in sostanziale stabilità in confronto all’anno precedente. Le dinamiche delle transazioni hanno evidenziato, tuttavia, una marcata polarizzazione in termini qualitativi e d’interesse. Nonostante si sia attenuato il sentiment poco favorevole che ha fluttuato in Europa, scemato prima nell’area mediterranea e poi in tutta la Penisola, l’atteggiamento degli investitori è stato di maggiore cautela, anche se rispetto al continente, il mercato italiano è risultato più attrattivo. Le motivazioni sono da ricercare in un un’incidenza più contenuta nella crescita dell’eCommerce, che ha allontanato i timori di una veloce diffusione del commercio online, l’importanza dello spazio fisico nell’espansione dei retailer, evidenziato dalle numerose aperture, che ha rafforzato la fiducia nella necessità per i retailer di mantenere una rete fisica di negozi sul territorio. A cui bisogna aggiungere il modo diverso di fare shopping, soprattutto dei Paesi mediterranei, quasi sempre accompagnato da una forte componente leisure e da un’attrattività per la ristorazione e i servizi aggiuntivi. Infine, la costante crescita dei flussi turistici legati al commercio che consentono ricadute positive sulle economie, tanto nelle aree centrali delle grandi città quanto in quelle più periferiche o meno conosciute e da promuovere».
L’analisi di venticinque delle transazioni più significative di immobili a uso commerciale del 2018, suddivise per cluster, in relazione all’obiettivo strategico della compravendita, mette in evidenza la polarizzazione del mercato. In primo luogo, le transazioni di disinvestimento, tredici in totale, per una superficie di circa 264mila mq con un controvalore di poco superiore ai 668 milioni di euro. Si è trattato di asset ceduti perché non più conformi alle proprie strategie da perseguire, ad esempio quelli esclusi da una posizione dominante. Senza dimenticare le transazioni avvenute nelle high street, cinque in totale, per un investimento complessivo di poco inferiore a cinquecento milioni di euro. Sebbene l’interesse resti concentrato su Milano e Roma, l’attrattività si è allargata anche ad altre città, come Venezia e Bologna. L’abbandono dei centri storici da parte delle attività terziarie apre costantemente occasioni di posizionamento per i retailer. Tuttavia, scarseggiano le dimensioni desiderate e un probabile fabbisogno di sviluppo in verticale diventa un’opportunità in più per gli investitori.
Risulta significativa anche la quota di transazioni “rilevanti”, quattro in totale, per una superficie di oltre 148mila mq e un controvalore di 293 milioni di euro. Si è trattato principalmente di grandi strutture, collocate in posizioni dominanti rispetto al proprio bacino di riferimento, come il Gran Shopping Mongolfiera a Molfetta (BA), oppure il Centro Sicilia in provincia di Catania, così come il centro commerciale Il Gialdo, in provincia di Torino. Infine, le transazioni di immobili da valorizzare, due in totale, per una superficie di poco più di 60mila mq (e un investimento di circa 105 milioni di euro). Hanno riguardato strutture in posizioni secondarie (Parma e Brennero), confermando l’interesse sia nel comparto che in location a bassa penetrazione dell’eCommerce.
Le testimonianze
I dati sono stati suffragati dai numerosi ospiti che hanno caratterizzato i successivi panel di commento, organizzati sotto l’attenta regia di Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. Soffermandoci sul tema dell’integrazione tra off e online, ne ha parlato innanzitutto Maurizio Ciabatti, direttore sviluppo immobiliare worldwide di Gruppo Prada, che ha specificato come «i brand si stiano attrezzando per l’eCommerce e come, nonostante l’high street rimanga un focus importante che tutti i player devono tenere in considerazione, il negozio debba evolversi ulteriormente puntando sull’esperienzialità. Un’esperienza che sarà allargata, uscendo dai confini del punto vendita fisico». In un’ottica di servizi fondamentali per il segmento del lusso, Ciabatti ha addotto l’esempio virtuoso di Firenze che negli ultimi anni ha puntato su vari driver quali il ricettivo di alto livello, la cultura, la ristorazione e l’arte. Nel descrivere il cambio di strategia di Original Marines, di cui recentemente è diventata direttore sviluppo e gestione del patrimonio immobiliare, Cinzia Murazzi ha puntato sull’evoluzione del negozio «con vetrine molto più orientate sul prodotto e l’integrazione con l’eCommerce. Entro due anni – ha sottolineato la manager – l’obiettivo è di avere store digitali e per questo stiamo rafforzando molto la nostra parte informatica». A ciò si aggiunge il nuovo logo di Original Marines, di colore bianco, e il riequilibro della percentuale dei punti vendita diretti/franchising, precedentemente sbilanciata su quelli in affiliazione. Di negozio omnichannel, infine, ha parlato anche Marcello Pace, amministratore delegato di PittaRosso, che ha citato lo store pilota di Pescara: 80 mq con 300 linee di prodotto contro le 4.500 dei punti vendita standard, in cui «si esprima il massimo rapporto qualità/prezzo, ci siano chioschi digitali e personale che racconti cos’è PittaRosso». Gli altri interventi sono stati di Davide Braghini (Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners), Matteo Cacciatori (InvestiRE SGR), Massimo Costa (Assomoda), Alberto Deiana (Mi.no.Ter), Antonio Del Buono (Fabrica Sgr), Stefano Keller (LFPI Italia Reim), Umberto Montano (Mercato Centrale), Davide Padoa (Design International) e Raffaele Rubin (Josas Immobiliare).
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