Inaugurato il 16 maggio, il nuovo centro commerciale capitolino si presenta fully let con un centinaio di negozi. Da Inditex a H&M, da Calzedonia a Gruppo Teddy, i colossi del fashion trainano l’offerta su una Gla di 31mila mq. Ricca la dotazione food, con sfogo sulla terrazza esterna che dà sull’acquedotto Alessandrino.
di Andrea Penazzi
Impreziosito da alcuni elementi di innovazione in termini sia architettonici che di mix merceologico, il nuovo centro commerciale GranRoma Gran Shopping ha aperto al pubblico lo scorso 16 maggio dopo circa 20 mesi di cantiere (settembre 2017 – aprile 2019). Ubicato all’interno della Tenuta della Mistica, nel quadrante est della città lungo la Prenestina Bis e nella adiacenze del Grande Raccordo Anulare, GranRoma vede protagonista Gruppo Fresia nel ruolo di ideatore, sviluppatore e costruttore. Tra gli altri attori impegnati nel progetto si annoverano Intesa Sanpaolo – Banca IMI per la parte finanziaria; Genius Loci, Studio Pagnoni Vita e Studio Giuseppini per quella progettuale, FIL – Federici Immobiliare Lavori in qualità di general contractor; Foruminvest, advisor nella commercializzazione del centro e asset manager; Sorensen Consulting, co-commercializzatore del centro; Svicom, property manager.
Dal punto di vista strutturale, lo shopping center si sviluppa su tre livelli collegati tra loro da altrettante serie di tappeti mobili e da due ascensori pubblici e adatti alla fruizione da parte di disabili. Il centro presenta un Gla di circa 31.000 mq, una galleria di 9.000 mq e un parcheggio interrato, per un totale di 40.000 mq. Le aree destinate al parcheggio sono presenti, oltre che al piano interrato, anche in aree esterne poste in aderenza al centro commerciale, per oltre 1.100 posti auto a servizio. L’edificio è stato progettato nel rispetto delle normative vigenti, anche per la produzione di energie rinnovabili (è presente un impianto fotovoltaico in copertura da 450 kW) e con tutti i più moderni sistemi di controllo e di sicurezza. In tema di sostenibilità ambientale si segnalano anche delle colonnine di ricarica per le auto elettriche. L’interazione tra l’ambiente esterno e gli spazi interni di GranRoma vede nel progetto architettonico del nuovo mall capitolino un plus evidente, in virtù di due elementi fortemente iconici: la piazza all’aperto e la terrazza al piano superiore. La prima, situata davanti all’ingresso principale, è ideale per ospitare spettacoli e concerti, come avvenuto in occasione dell’inaugurazione con l’esibizione del noto rapper romano Biondo, reso famoso dalla trasmissione Amici. La seconda, accessibile dalla food court e impreziosita da una vista suggestiva sull’acquedotto Alessandrino, rappresenta una soluzione rara nel settore dei centri commerciali – alcune realizzazioni analoghe si ritrovano in shopping center di ultima generazione quali Adigeo (VR) ed Elnòs Shopping (BS). «Il target di GranRoma è costituito prevalentemente da famiglie e, in virtù dei numerosi eventi in programma, da teenager e dai giovani in generale – dichiara Letizia Cantini, Coo di Svicom – La terrazza esterna, di circa 350 mq, la utilizzeremo in parte per la somministrazione e in parte come area relax in virtù di allestimenti/dehors fissi. Sarà inoltre adibita, nei mesi caldi da maggio a ottobre, a piccoli eventi all’aria aperta, seguendo il filo conduttore del grand opening».
Sotto il profilo dell’offerta, le unità commerciali sono 97 tutte affittate, con l’alimentare posto al piano terreno, 7 medie superfici in totale (esclusa la ristorazione) dislocate sui due livelli e con attività di somministrazione localizzate prevalentemente in quello superiore.
GranRoma si appresta, dunque, a diventare una nuova piazza di aggregazione e shopping per i residenti delle zone Prenestina e Casilina, e punto di riferimento in un’area di interesse ambientale e archeologico dove sorgono numerose iniziative legate al tempo libero, al sociale e all’agricoltura. L’obiettivo dichiarato dalla proprietà è di superare i 5,3 milioni di utenti l’anno. Numeri supportati da una catchment area densamente abitata, che nei primi 10 minuti di spostamento in automobile conta circa 242mila residenti, i quali diventano oltre 1,6 milioni nella fascia 0-20 minuti e addirittura quasi 3,2 milioni nell’isocrona 0-30 minuti. Di contro, GranRoma dovrà confrontarsi con un bacino competitivo particolarmente agguerrito, che vede tra i principali competitor il centro commerciale La Romanina, distante circa 8 minuti, e i colossi di Romaest e Porta di Roma distanti circa 13-14 minuti (fonte Urbistat, i dati si riferiscono a spostamenti in automobile in condizione di traffico medio).
Nelle intenzioni di Gruppo Fresia, GranRoma vuole essere il motore economico che dà concretezza allo sviluppo della zona, sia dal punto di vista urbanistico, con la realizzazione di infrastrutture che hanno alleviato significativamente il traffico sulla viabilità esistente, per un investimento di 15 milioni di euro; sia dal punto di vista dell’occupazione, con circa 500 nuovi posti di lavoro. A quest’ultimo aspetto lo sviluppatore ha prestato particolare attenzione e, con il contributo di Intesa San Paolo, ha coinvolto la Fondazione “Generation Italy” per avviare un progetto che ha previsto la formazione di 100 ragazzi. L’investimento complessivo, comprensivo quindi dei 15 milioni di euro, si aggira sugli 80 milioni. L’immobile, di proprietà al 100% di Gruppo Fresia, è destinato a essere venduto nel breve/medio termine, così come confermato a r&f da Elia Federici, amministratore delegato della società capitolina.
Offerta commerciale: fashion & food driven
Elementi di continuità e altri di innovazione si ritrovano anche e soprattutto sotto il profilo dell’offerta commerciale. Tra le novità si colloca a pieno titolo il supermercato di circa 850 mq lordi a insegna Pam City: nuovo brand di Gruppo Pam presentato per la prima volta proprio a GranRoma. La volontà di inserire una piattaforma alimentare di dimensioni contenute da una parte si inserisce, estremizzandolo, in un trend che vede la progressiva riduzione delle àncore alimentari all’interno dei centri commerciali; dall’altra è indicativa della strategia del commercializzatore di puntare su altre merceologie, fashion e ristorazione su tutte, portando a un ambito di servizio l’offerta alimentare.
Le altre medie superfici propongono soprattutto abbigliamento e pelletteria, arredo per la casa ed elettronica di consumo: Zara su 3.200 mq e H&M (le uniche in duplex, con collegamenti interni e doppio ingresso), MediaWorld (2.200 mq netti di vendita, sesto store nella Capitale e 117° in Italia) Scarpamondo, Cisalfa Sport e Maisons du Monde.
Proprio quest’ultimo ha aperto a GranRoma il primo negozio nella Capitale. Nel centro sono presenti altre insegne di gruppo Inditex, quali Bershka, Pull&Bear e Stradivarius. Focalizzando l’attenzione sul segmento dell’abbigliamento, principale motivo di attrazione di GranRoma ed elemento di maggiore continuità rispetto al comparto degli shopping center, spiccano i marchi di Calzedonia, Intimissimi, Benetton, Tezenis, Enrico Coveri, Nuvolari, Dixie, Guess, Imperial, Jack & Jones, Original Marines, Zuiki, Yamamay, I am, Conbipel Uomo, Napapijri, Caporiccio e ancora le insegne romane come Dan John (abbigliamento uomo) e Sandro Ferrone, piuttosto che i multimarca come Castellese, che propone Armani, Moschino, Prima Classe, Ciesse Piumini, Liu Jo, Nathì, Patrizia Pepe, Dondup, RRD, Dr Marteens e altri ancora.
Sul fronte della ristorazione, concentrata essenzialmente al primo piano con una proposta di marchi complementare e molto attuale, si spazia da un’offerta veloce – predominante – con Burger King, Capatoast, La Piadineria, i panini gourmet di Baccanale, Mini Pizza 22 cm e il mexican food Calavera Rapido di Gruppo Cremonini, a soluzioni più slow con, sempre dell’azienda di Castelvetro di Modena, Roadhouse (carne), piuttosto che con la classica pizza napoletana di Don Peppe.
Non mancano, quindi, soluzioni diffuse nella galleria, con il chiosco posizionato esattamente all’ingresso vicino alle scale mobili che collegano i due livelli a insegna Caffè Vergnano o ancora quello a marchio Nespresso sul lato opposto del mall. Fronte servizi/cura della persona si segnala la presenza della clinica DentalPro. Per favorire il consumo di entrambi i pasti giornalieri, quindi sia pranzo che cena, gli orari del centro sono prolungati tutti i giorni sino alle ore 23 per la parte di ristorazione, mentre terminano alle 21 per i negozi. Infine, l’offerta commerciale di GranRoma ben si integra con quella dell’adiacente retail park, anch’esso realizzato da Gruppo Fresia, che annovera tra gli altri il più grande Bricoman d’Italia (inaugurato nel 2016) completando l’offerta dedicata alla casa.
Elia Federici, amministratore delegato Gruppo Fresia
Intervista a Elia Federici, amministratore delegato Gruppo Fresia
Innanzitutto uno sguardo all’iter del progetto, che ha visto un tempo di cantiere davvero breve.
Il cantiere è stato molto rapido, ma al contrario è stato piuttosto lungo l’iter del progetto su quest’area. Vi era una previsione di piano regolatore di edilizia popolare, che venne modificata per una variante cosiddetta della Certezza, che aveva recepito tutti i vincoli di carattere ambientale, paesaggistico e archeologico introdotti nel corso del tempo. Questa zona, di 500 ettari, fu trasformata di fatto nella più grande area verde della città perché era stato imposto un vincolo dalla Sovrintendenza per un interesse archeologico. Tale vincolo venne annullato dal Consiglio di stato, che ripristinò quello precedente che tutelava le emergenze conosciute: cioè l’acquedotto Alessandrino e il Muraccio di Rischiaro. In seguito, la variante fu impugnata e fu stilato un accordo di programma che portò a salvaguardare una zona verde di circa 100 ettari e a concentrare la parte di diritto edificatorio in una posizione marginale rispetto a quella di maggior pregio dal punto di vista ambientale. La convenzione con il comune di Roma fu siglata nel 2012 e dispose la realizzazione di volumi privati e soprattutto la costruzione di infrastrutture, tra cui la Prenestina Bis e il relativo svincolo sul GRA, oltre a una complanare esterna al Raccordo. Il tutto per un investimento in opere pubbliche di circa 15 milioni di euro. Nel 2012 presentammo i progetti e nel novembre 2014 partirono i lavori delle opere pubbliche, completati in un paio di anni. Successivamente abbiamo realizzato una prima serie di interventi, tra cui il più grande negozio Bricoman, aperto nell’aprile del 2016, e il primo hotel Hampton by Hilton in Italia, dotato di 150 stanze, più altri piccoli volumi di natura commerciale. L’iter di GranRoma è stato avviato a fine 2016, è durato 8 mesi, e il progetto è stato approvato a luglio 2017. Di lì abbiamo iniziato i lavori di costruzione.
Quali sono, dal suo punto di vista, le caratteristiche principali di GranRoma?
Dal punto di vista architettonico, GranRoma è una struttura articolata su due livelli commerciali e uno di parcheggio principale a cui se ne aggiunge uno più piccolo. Sostanzialmente ci sono 1.100 posti auto su un unico livello semi-interrato. Vi è poi una terrazza esterna, sfogo naturale per la ristorazione, che può diventare un valore aggiunto per sei mesi all’anno. Lato retail, premetto che abbiamo realizzato la commercializzazione in diretta, avvalendoci di due società specializzate per seguire alcuni tenant particolari: Foruminnvest, con Marco Mutti, e Sorensen Consulting, con Ettore Torrese. Tra le insegne sono entrate il primo Pam City, nuovo format che debutta a GranRoma su 850 mq lordi, Cisalfa Sport su 1.500 mq, il primo Maisons du Monde a Roma, quindi H&M, Zara e altri brand di Inditex, MediaWorld e Scarpamondo, per un’offerta che si presenta variegata. Abbiamo cercato, e in parte ci siamo riusciti, di integrare il brand mix con alcuni marchi romani, startup e soluzioni nuove, al fine di non omologarlo allo standard dei centri commerciali.
È in previsione la vendita dell’asset?
Non siamo gestori di centri commerciali, anche se portiamo avanti attività di asset management ma non in questo settore, per cui, guardando al futuro, saremo impegnati in altri progetti tra cui la realizzazione a Fregene di un waterfront con soluzioni mixed use: commerciale, ristorazione, ludico, sportivo, alberghiero, residenziale di lusso e stabilimenti balneari. Pensiamo quindi di vendere GranRoma a breve, ma non a brevissimo perché non c’è urgenza. Al momento ci sono trattative ben avviate.
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Il progetto in pillole
Apertura 16 maggio 2019
Promotore/proprietà Gruppo Fresia
Commercializzazione Foruminnvest; Sorensen Consulting
Property management Svicom
Tipologia Centro commerciale
Localizzazione Periferica
Livelli commerciali 2
Gla 31mila mq
Medie Superfici 7
Unità ristorazione 9
Àncora alimentare Pam City (850 mq lordi)
Unità totali 97
Parcheggi 1.110
