Intervista ad Andrea Benvenuti, managing director for construction & development di LCP.
Andrea Benvenuti, managing director for construction & development di LCP.
Quali sono i numeri di LCP per il primo semestre 2020?
Per parlare di numeri, nel nostro settore, credo che si debba fare riferimento a due variabili: i metri quadri in pipeline e quelli già locati. In Italia, quindi, nel primo semestre 2020, LCP ha completato e locato circa 162mila mq di capannoni industriali, divisi in due edifici rispettivamente da 100 e 62mila mq nel comune di Trecate, in provincia di Novara, successivamente dati in affitto a un grosso gruppo della moda. Nello stesso periodo siamo partiti con un nuovo progetto di circa 160mila mq in un unico edificio multilivello per un importante cliente eCommerce. A corollario, ci sono varie altre operazioni per un totale di 324mila mq, fra progetti conclusi o meno.
Che impatto ha avuto il Covid?
Il Covid ha impattato solo parzialmente sul progetto di Trecate il cui cantiere è stato chiuso per due mesi e mezzo.
E come si presenta il mercato italiano alla ripresa autunnale?
Il mercato italiano è molto effervescente. Abbiamo tantissime richieste da parte dei nostri clienti e ci confrontiamo con un panorama reso più competitivo dopo la nuova entrata o il ritorno di molti operatori. Dal punto di vista dei clienti e degli investitori, insomma, la logistica non è più una semplice nicchia. Chi ci contatta spesso è una società strutturata, ad altissimo valore tecnologico che garantisce affitti a lunga scadenza. E sul mercato trovano un livello qualitativo più alto. Fondamentali che continueranno a sostenere il mercato, in crescita continua da due anni e mezzo anche nei prossimi anni. Non a casa, sul nostro tavolo, ci sono già progetti per immobili che vedranno la luce nel 2022-23.
In che modo la digitalizzazione spinta dell’ultimo periodo ha cambiato il rapporto fra vendita al dettaglio e logistica?
L’emergenza Covid ci ha lasciato in eredità due aspetti: una maggiore connessione delle persone al web e una crescita della spesa online di contro all’impossibilità di recarsi in store. Fenomeni che hanno coinvolto anche persone meno avvezze al digitale; anziani compresi. Non è un caso, quindi, che le società dell’eCommerce più importanti abbiano registrato aumenti del +30% a volume nel loro business innescando, nel settore immobiliare logistico, un incremento dei spazi richiesti. Soprattutto da parte di grandi brand consapevoli che, per raggiungere tutti i livelli del mercato, la scelta dell’online sia una naturale conseguenza delle nuove abitudini di consumo degli utenti.
Un trend che si apre sulla questione del delivery e della gestione della supply chain.
Le società attive nell’eCommerce sfruttano una struttura molto articolata dal punto di vista ella distribuzione logistica. Accanto ai grandi hub ora sorgono magazzini intermedi che ricevono i grossi package, li spacchetto
e, a secondo della composizione dell’ordine, mandano la merce alle delivery station. Un modello che è diventato ormai un must per chi vuole garantire velocità e qualità del servizio. Soprattutto per chi si occupa di food, come hanno dimostrato le catene della GDO durante i picchi del lockdown: c’è la necessità di aumentare la presenza sul
terriotiro, in particolare in prossimità delle aree urbane. Detto diversamente, strutture fisiche e organizzazione di una distribuzione capillare e veloce sono i driver per i brand che volessero implementare eCommerce e il delivery.
Per riuscirci, il ricorso alla tecnologia è imprescindibile. Che ruolo hanno intelligenza artificiale, automazione, RFID, ecc. all’interno del polo logistico?
Oggi la maggior parte delle società che fanno della rapidità di consegna il proprio cavallo di battaglia si sono dotate di strutture ad alto valore tecnologico. Soluzioni come quelle accennate permettono riduzione de tempi della consegna dei singoli item che, una volta prelevati da un robot e trasportati da un carrello multi-shuttle, sono presi in carico dall’operatore umano per la composizione dell’ordine. La tecnologia è sempre più spinta, ma ciò non significa che ci siano meno operatori. La tecnologia non porta via posti di lavoro, anzi c’è bisogno di maggiore manodopera per aumentare la produttività proporzionalmente alla velocità e all’efficacia nell’evasione degli ordini. Non fanno
tutto le macchine.
Che ne sarà del singolo store, allora?
Il legame fra centro logistico e singolo store sarà sempre più stretto, maggiormente sinergico. Certo, per continuare lo sviluppo dei primi si dovrà andare in verticale dal momento che più si costruisce e meno terreno economico c’è a disposizione. In generale, comunque, quello che stiamo notando è che c’è un forte parallelismo fra spazi logistici di grandi dimensioni e le delivery station. In Italia, infatti, si stanno aprendo nuovi mercati che necessitano di un network adeguato alle cui spalle ci sarà sempre un big box; a patto che non sia lontano più di 100-150 km da luogo di consegna.
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